Wohnen  

 

Wohnungsbestand

Soziale Erhaltungsgebiete


Soziale Erhaltungsgebiete; Foto: SenStadtWohn
Foto: SenStadtWohn

Soziale Erhaltungsverordnungen werden in Berlin umfassender seit Mitte der 1990er-Jahre von den Bezirken eingesetzt und gewinnen mit der wachsenden Stadt zusätzliche Bedeutung.

Derzeit sind über Verordnungen der Bezirke 39 soziale Erhaltungsgebiete festgelegt. Das Instrument zielt auf den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in den festgelegten Gebieten aus städtebaulichen Gründen: z. B. Vermeidung von Folgekosten zur Anpassung städtischer Infrastrukturen.

In den sozialen Erhaltungsgebieten bedarf der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung des Bezirks. Dazu gehören z. B. bestimmte Modernisierungsmaßnahmen und die Zusammenlegung von Wohnungen. Auskünfte zu den Ge­neh­migungskriterien erteilt der jeweilige Bezirk. Bei bestimmten Voraus­setzungen ist eine Ge­neh­migung zu erteilen. Dazu gehört z. B., wenn bei einer Modernisierung ein zeitgemäßer Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnungen gewahrt bleibt bzw. hergestellt wird.

Umwandlungsverordnung

Mit der am 14. März 2015 in Kraft getretenen Umwandlungsverordnung steht in allen derzeitigen und zukünftigen sozialen Erhaltungsgebieten Berlins die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter Genehmigungsvorbehalt. Mit der Umwandlung gehen häufig eine Entmietung der Häuser und anschließend eine teure Modernisierung einher. Es wird von den Bezirken geprüft, ob eine Umwandlung genehmigt werden kann. Das Baugesetzbuch benennt im § 172 die Fälle, in denen eine Genehmigung zu erteilen ist. Dazu gehört z. B., wenn das Wohneigentum zur Eigennutzung an Familienangehörige veräußert werden soll. Die Umwandlungsverordnung gilt zunächst für fünf Jahre.

Die Anwendung der Umwandlungsverordnung wird durch ein Monitoring der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen begleitet. Die Berichte können hier heruntergeladen werden.

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Konzept Vorkaufsrechte
Konzept für die Nutzung von Vorkaufsrechten im Land Berlin mehr

Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Lompscher und Finanzsenator Dr. Matthias Kollatz-Ahnen; Foto: SenStadtWohn
Senat beschließt Konzept zur Ausübung von Vorkaufsrechten


Umwandlungsverordnung zeigt Wirkung
Jahresbericht 2015 und Kurzfassung zum Download mehr

Kontakt

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
Württembergische Straße 6
10707 Berlin

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Konzept für die Nutzung von Vorkaufsrechten im Land Berlin

Die Richtlinien der Regierungspolitik sehen vor, die Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch (BauGB) in Berlin verstärkt zu nutzen.
Hierfür war es aufgrund der Komplexität und der Zeitvorgaben aus dem BauGB erforderlich, ein Konzept zu erstellen, das den zuständigen Bezirken dazu dienen soll, die Prüfung der Einzelfälle zu vereinheitlichen und zu effektivieren.

Das nun beschlossene Konzept wurde durch die Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und Wohnen und für Finanzen sowie die 7 Anwenderbezirke erarbeitet. Darin enthalten sind sowohl Schaubilder für den zeitlichen Ablauf der beiden aktuell wichtigsten Vorkaufsrechte, als auch juristische Hinweise zu den einzelnen Fragestellungen, praktische Hinweise für die Bezirke und Empfehlungen zur Zusammenarbeit mit den Stellen, die für die inhaltlichen und finanziellen Entscheidungen wichtig sind.

Im Vordergrund stehen die Ausübung von Vorkaufsrechten im Geltungsbereich sozialer Erhaltungsverordnungen (sog. Milieuschutzgebiete, § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) und die Ausübung von Vorkaufsrechten auf Grundlage einer Vorkaufsrechtsverordnung (§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, § 16 AGBauGB). Auf beide Vorkaufsrechte wird in getrennten Teilen des Textes eingegangen.

Zu den Gebieten mit Vorkaufsrechtsverordnungen finden Sie hier einen weiterführenden Link:

In den sozialen Erhaltungsgebieten wird vorrangig im Rahmen der Anhörung des Käufers geprüft, ob dieser sich verbindlich verpflichtet, die Ziele des Erhaltungsgebiets einzuhalten. Dann kommt das Vorkaufsrecht nicht zur Anwendung.

Bei fehlender Bereitschaft wird der Bezirk das Vorkaufsrecht hier in aller Regel zugunsten eines geeigneten Dritten ausüben und diesen auf die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung verpflichten. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind geeignete Dritte. Es können aber auch Stiftungen, Genossenschaften, gemeinnützige Vereine oder auch die Mietergemeinschaft selbst in Betracht kommen.

Die Einzelheiten und die hierbei entstehenden Fragen wie die zur Gewährleistung des Allgemeinwohls, der Prüfung des Kaufpreises, Finanzierungsfragen und solche zur Abwendungsvereinbarung mit dem Käufer sind in dem Konzept systematisch dargestellt.
Begleitend wird unter Einbeziehung der Bezirke ein Monitoring und Controlling aufgebaut.

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Senat beschließt Konzept zur Ausübung von Vorkaufsrechten


Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Lompscher und Finanzsenator Dr. Matthias Kollatz-Ahnen; Foto: SenStadtWohn
Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Lompscher und Finanzsenator Dr. Matthias Kollatz-Ahnen; Foto: SenStadtWohn

Senat beschließt Konzept zur Ausübung von Vorkaufsrechten; Foto: SenStadtWohn
Senat beschließt Konzept zur Ausübung von Vorkaufsrechten; Foto: SenStadtWohn