Wohnen  
 

Blankenburger Süden

Vorbereitende Untersuchungen


Bereits zu Beginn der Arbeiten im Sommer 2016 wurde deutlich: Eine Entwicklung der landwirtschaftlich genutzten Fläche im Zentrum wird nicht ohne eine grundlegende Untersuchung und umfassende Eingriffe in die Umgebung erfolgen können.

Notwendig wurde die Prüfung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Dieses Entwicklungsinstrument ist eine Bündelung vieler einzelner Planungsinstrumente, die das Baugesetzbuch zur Entwicklung von Flächen bereithält. Anwendung fand es z.B. zur Entwicklung der Rummelsburger Bucht oder des Wissenschafts- und Wirtschaftsstandortes Johannisthal/ Adlershof.

Für diese Prüfung sind Vorbereitende Untersuchungen notwendig. Diese durchzuführen beschloss der Berliner Senat am 30.08.2016. Die Bekanntmachung des Beschlusses erfolgte am 9. September 2016 im Amtsblatt von Berlin. Aufgrund der Komplexität der Themen und starken Interessensgegensätze werden die Vorbereitenden Untersuchungen voraussichtlich bis Ende 2020 / Anfang 2021 dauern. Bis dahin liegt ein grober Zeitplan (pdf; 60 KB) vor.

Fragestellungen der laufenden Vorbereitenden Untersuchungen sind u.a.
  • Was sind die strukturellen Bedingungen für eine so umfangreiche bauliche Entwicklung?
    • Wo und wann sind weitere Schulen erforderlich?
    • Welche Chancen und Entwicklungs­möglichkeiten entstehen für die städtische Allge­meinheit, wenn Bauflächen (Gewerbe oder Wohnen) entwickelt werden? Welche Konflikte entstehen dadurch und welche Lösungs­ansätze bieten sich an?
    • Wie sind die verkehrlichen Probleme zu lösen, die schon jetzt bestehen und deren Lösung für eine bauliche Entwicklung notwendig ist?
    • Welche naturschutzrechtlichen sowie ökologischen und klimatischen Voraussetzungen liegen vor und wie kann man planerisch damit umgehen?
    • Wie sind die Eigentums­verhältnisse? Welche Haltung haben die Flächen­eigentümer und -eigentümerinnen zur angedachten Entwicklung?
    • Wie ist der Baugrund beschaffen?
  • Was würde eine Entwicklung für die öffentliche Hand ungefähr kosten (inklusive Ersatz-, Ausgleichs- und Entschädigungskosten)? Welche Einnahmen können erzielt werden, um den Bauprozess mit zu finanzieren?
  • Wenn eine Entwicklung erfolgen soll, welches planungsrechtliche Instrument eignet sich und welche organisa­torische Steuerung ist erforderlich?


Was genau sind Vorbereitende Untersuchungen und wofür werden sie durchgeführt?

Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist, wie beschrieben, ein Instrument, um ein Gebiet koordiniert und zügig zu aktivieren, das heißt, es einer der Lage und der stadträumlichen Funktion angemessenen Nutzung zuzuführen. Dies ist möglich, weil die Gemeinde – also das Land Berlin – alle für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme erforderlichen Grundstücke und Infrastrukturprojekte in einer Hand bündelt. Eine Ausnahme ist möglich, wenn sich einzelne Grundstückseigentümer verpflichten, entsprechend der Entwicklungsziele die erforderlichen Maßnahmen selbst auf ihren Grundstücken umzusetzen.

Vorbereitende Untersuchungen prüfen die erforderlichen Voraussetzungen und die Notwendigkeit einer solchen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme und begründen diese. Laut Planungsrecht ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme dann notwendig, wenn
  • das Gebiet eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde hat und einer erstmaligen Entwicklung oder städtebaulichen Neuordnung unterzogen wird,
  • das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeinbedarfs- und Folge­einrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen,
  • die Ziele der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nicht mit städtebaulichen Verträgen erreicht werden können oder Eigentümer von betroffenen Grundstücken nicht bereit sind, diese entsprechend der baurechtlichen Konditionen zu veräußern, und
  • es gewährleistet ist, dass die städtebauliche Entwicklungs­maßnahme zügig durchgeführt wird.

Um zu prüfen, ob ein Gebiet diese Kriterien erfüllt, ermitteln Vorbereitende Untersuchungen im Vorfeld die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge im Untersuchungsgebiet. Es werden unter anderem auch Gespräche mit den Eigentümerinnen und Eigentümern der betroffenen Grundstücke geführt. Die spezifischen Voraussetzungen und Ziele der potentiellen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme werden dementsprechend definiert. Deren Aufwand und Nutzen müssen dann gemäß dem Erkenntnisstand quantifiziert und die stadtwirtschaftliche Umsetzbarkeit bewertet werden. Sollte die Notwendigkeit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme danach gegeben sein, wird diese schließlich in einer Grundsatzentscheidung, welche vom Senat von Berlin in Form eines politischen Beschlusses getroffen wird, beschlossen.

Was ist das Untersuchungsgebiet der Vorbereitenden Untersuchungen für den Blankenburger Süden?

Das gesamte Untersuchungsgebiet ist ca. 420 ha groß. Es erstreckt sich in Nord-Süd-Richtung über eine Länge von ca. 4 km zwischen den Ortskernen Blankenburg und Heinersdorf. An der breitesten Stelle zwischen der Pasewalker Straße im Westen und dem östlichen Blankenburger Pflasterweg ist das Gebiet ca. 2,5 km breit. Die genaue Abgrenzung ist auf dem Luftbild zu sehen.

Luftbild vom Untersuchungsgebiet, Juli 2017 (jpg; 414 KB)

Aufgrund der umfänglichen technischen, verkehrlichen und strukturellen Verknüpfungen sowie Abhängigkeiten umfasst das Untersuchungsgebiet für die Vorbereitenden Untersuchungen ein weit über die etwa 90 ha große Kernfläche hinausgehendes Gebiet. Der eigenartigen Abgrenzung liegen beispielsweise mögliche Trassenverläufe für die Straßenbahn zugrunde. Außerdem berücksichtigt sie den im Flächennutzungsplan (FNP) vorgesehenen Trassenverlauf einer übergeordneten Verkehrserschließung für die nördlichen Stadtgebiete. Weiterhin spielt für die Abgrenzung die vorgesehene Verkehrsentlastung des Ortskerns Heinersdorf, die sogenannte Verkehrslösung Heinersdorf, eine Rolle. Diese soll durch eine neue Ost-West-Verbindung entlang des Schmöckpfuhlgrabens zwischen der Blankenburger Straße und der bestehenden Autobahn-Anschluss­stelle Pasewalker Straße erfolgen. Im Osten ist die Abgrenzung entsprechend der vorhandenen Siedlungsstruktur vom Fließgraben im Norden zur Kleingartenanlage Märchenland im Süden fortgeführt. Sofern sich im Untersuchungsgebiet Flächen für Wohnungsneubau eignen, ist auch dessen Realisierungsfähigkeit einzubeziehen.

Das Untersuchungsgebiet schließt folgende Teilräume ein:
  • im äußeren Westen einen Teil des Ortsteils Französisch Buchholz,
  • daran östlich angrenzend, jedoch durch die Bundesautobahn 114 und die S-Bahntrasse zerschnitten, die Erholungsanlage Blankenburg,
  • im Norden kleine Teile der südlich des Dorfangers gelegenen Flächen des historischen Ortskerns Blankenburg,
  • südlich davon die teilweise leerstehenden Gebäude der ehemaligen Fachhochschule für Technik und Wirtschaft sowie die Flächen der 2017 abgerissenen Gebäude der Polizei und des Studierendenwohnheims,
  • im Kerngebiet landeseigene, zum überwiegenden Teil unbebaute und landwirtschaftlich genutzte Flächen,
  • südlich des Kerngebiets das strukturierungs- und erschließungsbedürftige Gewerbegebiet Heinersdorf, welches in Teilen bereits gewerblich genutzt wird,
  • im Südwesten des Kerngebiets, zwischen dem Gewerbegebiet Heinersdorf und der Blankenburger Straße, die Erholungsanlage Familiengärten,
  • im Süden Teile des Ortsteils Heinersdorf, dessen Kern in seiner historischen Struktur nur noch in Teilen erkennbar ist, sowie
  • Kleingärten.

Wie laufen die Vorbereitenden Untersuchungen für den Blankenburger Süden ab?

Grob gliedern sich die Vorbereitenden Untersuchungen in drei Stufen:
  • Bestandsanalyse, Ermittlung und Bewertung relevanter Grundlagen, Erarbeitung von Handlungserfordernissen
  • Erarbeitung und Diskussion von drei Entwicklungsalternativen, Erarbeitung einer vierten Entwicklungsalternative "D", politische Entscheidung für die Entwicklungsalternative "D" als Vorzugsalternative
  • Erarbeitung der Umsetzungskonzeption für die Vorzugsalternative
Wie dieser Prozess bisher ablief, wird unter Aktuelle Entwicklung beschrieben. Aus der Entwicklungsalternative "D", die nun erarbeitet wird, wird erkennbar sein, wo neue Flächen für Wohnen, Gewerbe etc., wo Nachverdichtung, Grünzüge, Verkehrswege usw. sinnvoll wären. Die dann folgende Umsetzungskonzeption wird darstellen, welche Zeiten und Mittel - organisatorische, rechtliche, finanzielle usw. - erforderlich wären, um die Entwicklungsalternative "D" in die Tat umzusetzen. Erst mit der Summe dieser Informationen wird am Ende der Vorbereitenden Untersuchungen darüber entschieden, ob überhaupt ein neues Stadtquartier entwickelt werden soll und ob es dazu einer sogenannten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bedarf. Sollten andere städtebauliche Instrumente genügen, sind diese vorrangig einzusetzen.

Was bedeuten die Vorbereitenden Untersuchungen für das Gebiet?

Die Vorbereitenden Untersuchungen können einschränkenden Einfluss auf das Gebiet haben.

So ist es zum Beispiel möglich, Baugesuche für ein Jahr zurückzustellen, wenn zu befürchten ist, dass die beantragten Bauvorhaben die Erreichung der Entwicklungsziele verunmöglichen oder wesentlich erschweren.

Auch gibt es für alle Eigentümerinnen und Eigentümer, Mieterinnen und Mieter, Pächterinnen und Pächter usw. im Untersuchungsgebiet eine sogenannte Auskunftspflicht – das heißt sie sind verpflichtet, relevante Informationen bereitzustellen.

Seit dem 12.07.2017 gibt es zudem eine im Untersuchungsgebiet für die Vorbereitenden Untersuchungen geltende Vorkaufsrechtsverordnung, welche es dem Land Berlin ermöglicht, in geschlossene Grundstückskaufverträge einzutreten und als neuer Käufer das Grundstück zu erwerben. (Rechtsgrundlage: § 25 BauGB)

Verordnung über ein Vorkaufsrecht des Landes Berlin
(Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin, 11.07.2017)
(pdf; 1 MB)