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Blankenburger Süden

Vorbereitende Untersuchungen


Am 30. August 2016 beschloss der Senat, Vorbereitende Untersuchungen für den Standort Blankenburger Süden durchzuführen. Die Bekanntmachung des Beschlusses erfolgte am 9. September 2016 im Amtsblatt von Berlin. Die Vorbereitenden Untersuchungen werden voraussichtlich von Dezember 2016 bis Juli 2018 dauern.

Was sind Vorbereitende Untersuchungen und wofür werden sie durchgeführt?

Vorbereitende Untersuchungen (VU) sind rechtlich in § 165 (4) BauGB geregelt. Sie sind die Voraussetzung, um eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, die in § 165 BauGB rechtlich geregelt ist, zu beschließen bzw. durchzuführen.

Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wiederum ist ein Instrument, um ein Gebiet koordiniert und zügig zu aktivieren, das heißt, es einer der Lage und der stadträumlichen Funktion angemessenen Nutzung zuzuführen. Dies ist möglich, weil die Gemeinde – also das Land Berlin – alle für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme erforderlichen Grundstücke und Infrastrukturprojekte in einer Hand bündelt. Eine Ausnahme wird gemacht, wenn sich einzelne Grundstückseigentümer verpflichten, selbst entsprechend der Entwicklungsziele die erforderlichen Maßnahmen auf ihren Grundstücken umzusetzen.

Vorbereitende Untersuchungen prüfen die erforderlichen Voraussetzungen und die Notwendigkeit einer solchen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme und begründen diese. Laut Planungsrecht ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme dann notwendig, wenn
  • das Gebiet eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde hat und einer erstmaligen Entwicklung oder städtebaulichen Neuordnung unterzogen wird,
  • das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen,
  • die Ziele der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nicht mit städtebaulichen Verträgen erreicht werden können oder Eigentümer von betroffenen Grundstücken nicht bereit sind, diese entsprechend der baurechtlichen Konditionen zu veräußern, und
  • es gewährleistet ist, dass die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme zügig durchgeführt wird.
Um zu prüfen, ob ein Gebiet diese Kriterien erfüllt, ermitteln Vorbereitende Untersuchungen zunächst die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge im Untersuchungsgebiet. Es werden unter anderem auch Gespräche mit den Eigentümern der betroffenen Grundstücke geführt. Die spezifischen Voraussetzungen und Ziele der potentiellen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme werden dementsprechend definiert. Deren Aufwand und Nutzen müssen dann gemäß dem Erkenntnisstand quantifiziert und die stadtwirtschaftliche Umsetzbarkeit bewertet werden. Sollte die Notwendigkeit einer städtebaulichen Maßnahme danach gegeben sein, wird diese schließlich begründet dargelegt.


Was ist das Untersuchungsgebiet der Vorbereitenden Untersuchungen für den Blankenburger Süden?

Das Untersuchungsgebiet ist ca. 430 ha groß. Es ist damit deutlich größer als das nur ca. 90 ha große Kerngebiet, auf denen das neue Stadtquartier angedacht ist. Das Untersuchungsgebiet erstreckt sich in Nord-Süd-Richtung über eine Länge von ca. 4 km zwischen den Ortskernen Blankenburg und Heinersdorf. An der breitesten Stelle zwischen der Pasewalker Straße im Westen und dem östlichen Blankenburger Pflasterweg ist das Gebiet ca. 2,5 km breit. Die genaue Abgrenzung ist auf dem Luftbild zu sehen.

Untersuchungsgebiet Vergrößerung
Luftbild vom Untersuchungsgebiet (rot)


Das Untersuchungsgebiet schließt folgende Teilräume ein:
  • im äußeren Westen einen Teil des Ortsteils Französisch Buchholz,
  • daran östlich angrenzend, jedoch durch die Bundesautobahn 114 und die S-Bahntrasse zerschnitten, die Erholungsanlage Blankenburg,
  • im Norden kleine Teile der südlich des Dorfangers gelegenen Flächen des historischen Ortskerns Blankenburg,
  • südlich davon die ruinösen ehemaligen Gebäude der Fachhochschule für Technik und Wirtschaft und der Polizei,
  • im Kerngebiet landeseigene, zum überwiegenden Teil unbebaute, landwirtschaftlich genutzte Flächen,
  • südlich des Kerngebiets das strukturierungs- und erschließungsbedürftige Gewerbegebiet Heinersdorf, welches in Teilen bereits gewerblich genutzt wird,
  • im Südwesten des Kerngebiets, zwischen dem Gewerbegebiet Heinersdorf und der Blankenburger Straße, die Erholungsanlage Familiengärten,
  • im Süden Teile des Ortsteils Heinersdorf, dessen Kern in seiner historischen Struktur nur noch in Teilen erkennbar ist, sowie
  • Kleingärten.

Warum wurde das Untersuchungsgebiet ausgerechnet so abgegrenzt?

Die Pläne einer Bebauung beziehen sich ursprünglich und nach wie vor hauptsächlich auf das Kerngebiet.

Die viel weitere Abgrenzung des Untersuchungsgebiets begründet sich hauptsächlich in Überlegungen, wie das Kerngebiet verkehrlich angeschlossen werden könnte und wie vorhandene verkehrliche Probleme zu lösen sind.

So liegen der Abgrenzung beispielsweise mögliche Trassenverläufe für die Straßenbahn zugrunde. Außerdem berücksichtigt sie den im Flächennutzungsplan vorgesehenen Trassenverlauf für die so genannte Tangentiale Verbindung Nord (TVN) – eine Straße, die zukünftig die nördlichen Stadtgebiete großräumig erschließen soll. Weiterhin spielt für die Abgrenzung die vorgesehene Entlastung des Ortskerns Heinersdorf eine Rolle. Diese soll durch eine neue Ost-West-Verbindung entlang des Schmöckpfuhlgrabens zwischen der Blankenburger Straße und der bestehenden Autobahn-Anschlussstelle Pasewalker Straße erfolgen. Zu den verkehrlichen Erwägungen kommt hinzu, dass auch einige Teile abseits des Kerngebiets als Wohnungsbauflächen in Betracht gezogen werden, allerdings eher im Sinne einer behutsamen städtebaulichen Verdichtung, oder als Anpassungs-, Ergänzungs- und Ersatzgebiete.*


*Als Anpassungsgebiete werden solche Gebiete bezeichnet, die im Zusammenhang bebaut sind und in denen Maßnahmen erfolgen sollen, die der Anpassung an die durch die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme vorgesehene Entwicklung dienen. Sie müssen, wie das Entwicklungsgebiet, förmlich vom Berliner Senat festgelegt und abgegrenzt werden. Dasselbe gilt für Ersatz- und Ergänzungsgebiete. Diese dienen dazu, aus der Entwicklungsmaßnahme resultierende Ersatzmaßnahmen, z. B. Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern und Betrieben aus dem Entwicklungsbereich, oder dadurch bedingte Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen zu realisieren.
Wie laufen die Vorbereitenden Untersuchungen für den Blankenburger Süden ab?
Eine Besonderheit der Vorbereitenden Untersuchungen für den Blankenburger Süden ist, dass diese für vier Teilbereiche erfolgen:

Download Karte der vier Teilbereiche Blankenburg Süd
  • Teilbereich 1: Kerngebiet - hier ist das neue Stadtquartier "Blankenburger Süden" angedacht mit ca. 5.000 bis 6.000 Wohnungen, gewerblichen Nutzungen, Infrastrukturflächen, Landschaft und Regenwasserrückhaltung.
  • Teilbereich 2: Erholungsanlagen "Blankenburg" und "Familiengärten" - hier wird noch geprüft, ob und, wenn ja, welche Bereiche baulich zu entwickeln sind und welche unangetastet bleiben sollen.
  • Teilbereich 3: Ortskern und Gewerbegebiet Heinersdorf – wo kann hier eine Straßenbahntrasse gesichert werden?
  • Teilbereich 4: Kleingartenflächen und –anlagen – auch hier wird, wie für Teilbereich 2, noch geprüft ob und, wenn ja, welche Bereiche baulich zu entwickeln sind und welche unangetastet bleiben sollen.
Bis Mitte 2017 werden für diese Bereiche jeweils die relevanten Grundlagen ermittelt und bewertet. Dies wird dann in einem Zwischenbericht zusammengefasst. In der zweiten Stufe, von Mitte bis Ende 2017, werden dann die Entwicklungsziele erarbeitet. In 2018 soll schließlich eine Umsetzungskonzeption erarbeitet werden, sodass am Ende von 2018 der Endbericht der Vorbereitenden Untersuchungen steht.

Was bedeuten die Vorbereitenden Untersuchungen für das Gebiet?

Die Vorbereitenden Untersuchungen haben einen eingeschränkten Einfluss auf das Gebiet.

So ist es zum Beispiel möglich, Baugesuche für ein Jahr zurückzustellen, wenn zu befürchten ist, dass die beantragten Bauvorhaben die Erreichung der Entwicklungsziele verunmöglichen oder wesentlich erschweren.

Auch gibt es für alle Eigentümer, Mieter, Pächter usw. im Untersuchungsgebiet eine sogenannte Auskunftspflicht – das heißt sie sind verpflichtet, relevante Informationen bereitzustellen.

Schließlich ist bei Grundstücksverkäufen darauf zu achten, dass – soweit eine Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden sollte – der Käufer oder die Käuferin sich an den Kosten für die Entwicklung des Gebiets in Höhe der sogenannten "entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhungen" seines Grundstückes beteiligen muss. 

Untersuchungsgebiet
Abgrenzung des Untersuchungsgebiets (pdf)