Wohnen  
 

Blankenburger Süden

Vorbereitende Untersuchungen


Bereits zu Beginn der Arbeit des Projekt­teams "Blankenburger Süden" im Sommer 2016 wurde deutlich: Eine Entwicklung der landwirt­schaftlich genutzten Fläche im Zentrum wird nicht ohne eine grundlegende Untersuchung und umfassende Eingriffe in die Umgebung erfolgen können. Regulär mittels eines Bebauungs­plan­verfahrens vorzugehen, erschien als nicht ausreichend, weil die Ausgangs­situation so viel­schichtig war bzw. ist.

Für die Durch­führung solcher komplexen Stadtentwicklungs­projekte gibt es im deutschen Planungs­recht die so genannte "Städte­bauliche Entwicklungs­maßnahme". Dieses Entwicklungs­instrument ist eine Bündelung vieler einzelner Planungs­instrumente, die das Baugesetzbuch zur Entwicklung von Flächen bereithält. Angewendet wurde dieses Instrument beispiels­weise zur Entwicklung der Rummels­burger Bucht oder des Wissenschafts- und Wirtschafts­standortes Johannisthal / Adlershof.

Um zu ermitteln, wie eine Entwicklung des Gebietes "Blankenburger Süden" überhaupt möglich ist, was bei einer Entwicklung zu beachten wäre und ob die Städtebauliche Entwicklungs­maßnahme tatsächlich das richtige Instrument sein kann, ist am 30.08.2016 vom Berliner Senat die Durchführung von Vorbereitenden Unter­suchungen beschlossen worden. Die Bekanntmachung des Beschlusses erfolgte am 9. September 2016 im Amtsblatt von Berlin. Die Vorbereitenden Untersuchungen werden voraus­sichtlich von Dezember 2016 bis Ende 2018 dauern. Ein grober Zeitplan (pdf; 117 KB) liegt bis 2018 vor.

Inhalte der laufenden Vorbereitenden Untersuchungen sind u.a.:
  • Was sind die strukturellen Bedingungen für eine so umfangreiche bauliche Entwicklung?
    • Wo und wann sind weitere Schulen erforderlich?
    • Welche Chancen und Entwicklungs­möglichkeiten entstehen für die städtische Allge­meinheit, wenn Bauflächen (Gewerbe oder Wohnen) entwickelt werden? Welche Konflikte entstehen dadurch und welche Lösungs­ansätze bieten sich an?
    • Wodurch sind die verkehrlichen Probleme zu lösen, die schon jetzt bestehen und die für eine bauliche Entwicklung notwendig sind?
    • Welche naturschutz­rechtlichen sowie klima­ökologischen Voraus­setzungen liegen vor und wie kann man planerisch damit umgehen?
    • Wie sind die Eigentums­verhältnisse? Welche Haltung vertreten die Flächen­eigentümerInnen gegenüber der angedachten Entwicklung?
    • Wie ist der Baugrund beschaffen?
  • Was würde eine Entwicklung für die öffentliche Hand ungefähr kosten (inklusive Ersatz-, Ausgleichs- und Entschädigungs­kosten)? Welche Einnahmen können generiert werden?
  • Wenn eine Entwicklung erfolgen soll, welches planungsrechtliche Instrument eignet sich und welche organisa­torische Steuerung ist erforderlich?


Was genau sind Vorbereitende Untersuchungen und wofür werden sie durchgeführt?

Eine städtebauliche Entwicklungs­maßnahme ist, wie beschrieben, ein Instrument, um ein Gebiet koordiniert und zügig zu aktivieren, das heißt, es einer der Lage und der stadt­räumlichen Funktion angemessenen Nutzung zuzuführen. Dies ist möglich, weil die Gemeinde – also das Land Berlin – alle für die städte­bauliche Entwicklungs­maßnahme erforder­lichen Grundstücke und Infrastruktur­projekte in einer Hand bündelt. Eine Ausnahme ist möglich, wenn sich einzelne Grundstücks­eigentümer verpflichten, entsprechend der Entwicklungs­ziele die erforder­lichen Maßnahmen selbst auf ihren Grund­stücken umzusetzen.

Vorbereitende Untersuchungen prüfen die erforderlichen Voraus­setzungen und die Notwendigkeit einer solchen städte­baulichen Entwicklungs­maßnahme und begründen diese. Laut Planungs­recht ist eine städte­bauliche Entwicklungs­maßnahme dann notwendig, wenn
  • das Gebiet eine besondere Bedeutung für die städte­bauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde hat und einer erstmaligen Entwicklung oder städtebaulichen Neuordnung unterzogen wird,
  • das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städte­baulichen Entwicklungs­maßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeits­stätten sowie Gemeinbedarfs- und Folge­einrichtungen oder zur Wieder­nutzung brach­liegender Flächen,
  • die Ziele der städte­baulichen Entwicklungs­maßnahme nicht mit städte­baulichen Verträgen erreicht werden können oder Eigentümer von betroffenen Grundstücken nicht bereit sind, diese entsprechend der baurechtlichen Konditionen zu veräußern, und
  • es gewährleistet ist, dass die städtebauliche Entwicklungs­maßnahme zügig durch­geführt wird.

Um zu prüfen, ob ein Gebiet diese Kriterien erfüllt, ermitteln Vorbereitende Untersuchungen im Vorfeld die sozialen, strukturellen und städte­baulichen Verhältnisse und Zusammen­hänge im Untersuchungs­gebiet. Es werden unter anderem auch Gespräche mit den Eigentümerinnen und Eigentümern der betroffenen Grund­stücke geführt. Die spezifischen Voraus­setzungen und Ziele der potentiellen städte­baulichen Entwicklungs­maßnahme werden dementsprechend definiert. Deren Aufwand und Nutzen müssen dann gemäß dem Erkenntnis­stand quantifiziert und die stadt­wirt­schaftliche Umsetz­barkeit bewertet werden. Sollte die Notwendig­keit einer städte­baulichen Entwicklungs­maßnahme danach gegeben sein, wird diese schließlich in einer Grundsatz­entscheidung, welche vom Senat von Berlin in Form eines politischen Beschlusses getroffen wird, beschlossen.

Was ist das Untersuchungs­gebiet der Vorbereitenden Untersuchungen für den "Blankenburger Süden"?

Das gesamte Untersuchungs­gebiet ist ca. 430 ha groß. Es erstreckt sich in Nord-Süd-Richtung über eine Länge von ca. 4 km zwischen den Orts­kernen Blankenburg und Heinersdorf. An der breitesten Stelle zwischen der Pasewalker Straße im Westen und dem östlichen Blankenburger Pflasterweg ist das Gebiet ca. 2,5 km breit. Die genaue Abgrenzung ist auf dem Luftbild zu sehen.

Luftbild vom Untersuchungsgebiet, Juli 2017 (jpg; 414 KB)

Aufgrund der umfänglichen technischen, verkehrlichen und strukturellen Ver­knüpfungen sowie Abhängig­keiten umfasst das Untersuchungs­gebiet für die Vorbe­rei­tenden Untersuchungen ein weit über die 90 ha große Kernfläche hinaus­gehendes Gebiet. So liegen der Abgrenzung beispiels­weise mögliche Trassen­verläufe für die Straßen­bahn zugrunde. Außerdem berücksichtigt sie den im Flächen­nutzungs­plan (FNP) vorgesehenen Trassen­verlauf für die so genannte Tangentiale Verbindung Nord (TVN) – eine Straße, die zukünftig die nördlichen Stadt­gebiete groß­räumig erschließen soll. Weiterhin spielt für die Abgrenzung die vorgesehene Entlastung des Ortskerns Heinersdorf eine Rolle. Diese soll durch eine neue Ost-West-Verbindung entlang des Schmöckpfuhl­grabens zwischen der Blankenburger Straße und der bestehenden Autobahn-Anschluss­stelle Pasewalker Straße erfolgen. Sofern sich in diesem Gebiet einzelne Flächen für Wohnungs­neubau eignen, ist deren Realisierungs­fähigkeit einzubeziehen.

Das Untersuchungs­gebiet schließt folgende Teilräume ein:
  • im äußeren Westen einen Teil des Orts­teils Französisch Buchholz,
  • daran östlich angrenzend, jedoch durch die Bundes­autobahn 114 und die S-Bahn­trasse zer­schnitten, die Erholungs­anlage Blankenburg,
  • im Norden kleine Teile der südlich des Dorf­angers gele­genen Flächen des histo­rischen Ortskerns Blankenburg,
  • südlich davon die ruinösen ehemaligen Gebäude der Fach­hoch­schule für Technik und Wirtschaft und der Polizei (sie werden bis Ende 2017 abgerissen sein),
  • im Kerngebiet landeseigene, zum überwiegen­den Teil unbebaute, landwirt­schaft­lich genutzte Flächen,
  • südlich des Kern­gebiets das strukturierungs- und erschließungs­bedürftige Gewerbe­gebiet Heinersdorf, welches in Teilen bereits gewerblich genutzt wird,
  • im Südwesten des Kerngebiets, zwischen dem Gewerbe­gebiet Heinersdorf und der Blankenburger Straße, die Erholungs­anlage Familien­gärten,
  • im Süden Teile des Orts­teils Heinersdorf, dessen Kern in seiner histo­rischen Struktur nur noch in Teilen erkennbar ist, sowie
  • Kleingärten.

Wie laufen die Vorbereitenden Untersuchungen für den "Blankenburger Süden" ab?

Für das gesamte Untersuchungs­gebiet sowie für spezifische Teil­bereiche werden jeweils die rele­vanten Grund­lagen ermittelt und bewertet:

Karte der vier Teilbereiche (pdf; 1,1 MB)
  • Teilbereich 1: Kerngebiet - hier ist das neue Stadt­quartier "Blankenburger Süden" angedacht mit ca. 5.000 bis 6.000 Wohnungen, gewerb­lichen Nutzungen, Infra­struktur­flächen, Frei­flächen, neuen Verkehrs­trassen und Regen­wasser­rück­haltung.
  • Teil­bereich 2: Erholungs­anlagen "Blankenburg" und "Familiengärten" - hier wird noch geprüft, ob und, wenn ja, welche Bereiche von Verkehrs­trassen betroffen sind, welche Konse­quenzen sich daraus ergeben und und welche Bereiche unan­getastet bleiben sollen.
  • Teil­bereich 3: Ortskern und Gewerbe­gebiet Heinersdorf – wo kann hier eine Straßen­bahn­trasse gesichert werden? Wie wird das Gewerbe­gebiet weiter­entwickelt?
  • Teilbereich 4: Kleingarten­flächen und –anlagen – auch hier wird, wie für Teil­bereich 2, noch geprüft ob und, wenn ja, welche Bereiche baulich zu entwickeln sind und welche unan­ge­tastet bleiben sollen.


Für diese Bereiche werden jeweils die rele­vanten Grund­lagen ermit­telt und bewertet. Das heißt, im "Blankenburger Süden" gibt es mehrere Unter­suchungen zu den Bereichen Verkehr, Ökologie, Regen­wasser u.v.m. Die Bestands­aufnahme und erste Analysen werden in einem ersten Zwischen­bericht zusammen­gefasst. In einer zweiten Stufe werden bis etwa Anfang 2018 auf Grund­lage der bis dahin durch­ge­führten Unter­suchungen Entwicklungs­ziele für Teil­be­reiche des "Blankenburger Süden" erarbeitet. Diese bilden die Grund­lage für die Entwicklungs­alterna­tiven. Aus diesen wird hervor­gehen, wo neue Flächen für Wohnen, Gewerbe etc., wo Nach­ver­dichtung, Grün­züge, Verkehrs­wege usw. sinnvoll wären. Danach, bis etwa Mitte / Ende 2018, wird in der 3. Stufe eine Umsetzungs­konzeption erarbeitet werden. Eine Umsetzungs­konzeption ist ein Entwurf dessen, welche Zeiten und Mittel – organisa­torische, recht­liche, finan­zielle usw. – ange­bracht und nötig wären, um die Entwicklungs­ziele in die Tat umzu­setzen. Erst anhand all dieser Informa­tionen wird am Ende der Vorbe­reitenden Unter­suchungen darüber entschieden, ob überhaupt ein neues Stadt­quartier entwickelt werden soll, und wenn ja, ob es dazu einer sogenannten städte­baulichen Entwicklungs­maßnahme bedarf. Sollten andere städte­bauliche Instrumente genügen, sind diese vorrangig einzusetzen.

Was bedeuten die Vorbereitenden Untersuchungen für das Gebiet?

Die Vorbereitenden Unter­suchungen können einschränkenden Einfluss auf das Gebiet haben.

So ist es zum Beispiel möglich, Bau­gesuche für ein Jahr zurück­zustellen, wenn zu befürchten ist, dass die bean­tragten Bau­vor­haben die Erreichung der Entwicklungs­ziele verunmöglichen oder wesentlich erschweren.

Auch gibt es für alle Eigentümerinnen und Eigentümer, Mieterinnen und Mieter, Pächterinnen und Pächter usw. im Unter­suchungs­gebiet eine sogenannte Auskunfts­pflicht – das heißt sie sind verpflichtet, relevante Informa­tionen bereit­zustellen.

Seit dem 12.07.2017 gibt es zudem eine im Untersuchungs­gebiet für die Vor­be­rei­tenden Unter­suchungen geltende Vor­kaufs­rechts­ver­ordnung, welche es dem Land Berlin ermöglicht, in geschlossene Grundstücks­kauf­ver­träge einzutreten und als neuer Käufer das Grund­stück zu erwerben. (Rechts­grundlage: § 25 BauGB)

Verordnung über ein Vorkaufs­recht des Landes Berlin
(Gesetz- und Ver­ordnungs­blatt für Berlin, 11.07.2017)
(pdf; 1 MB)