Anlass und Ziel
Das Wettbewerbsgebiet liegt im Bezirk Pankow von Berlin in zentraler Lage zum Ortskern Heinersdorf und hat eine Größe von rd. 8,7 ha.
Nordöstlich erstreckt sich das Areal des geplanten neuen Stadtquartiers „Blankenburger Süden“. Zur Entwicklung des neuen Stadtquartiers beschloss der Senat 2016 Vorbereitende Untersuchungen nach § 165 (4) BauGB für den Bereich Blankenburger Pflasterweg / Heinersdorfer Straße sowie die daran angrenzenden Flächen der Ortsteile Blankenburg, Französisch Buchholz und Heinersdorf durchzuführen. Das Wettbewerbsgebiet um die „Alte Gärtnerei“ ist Bestandteil dieses Untersuchungsgebietes, aber nicht Teil des künftigen Stadtquartiers „Blankenburger Süden“. Die Entwicklung der „Alten Gärtnerei Heinersdorf“ soll zeitlich und inhaltlich weitestgehend unabhängig von der Entwicklung des Stadtquartiers „Blankenburger Süden“ erfolgen.
Der gesamte Bereich um den Heinersdorfer Ortskern mit der „Alten Gärtnerei“ weist aufgrund fehlender und nicht umgesetzter Planungen strukturelle und funktionale Defizite auf. Der Ortskern ist geprägt durch eine Vielzahl von Bauepochen, die ihre Spuren hinterlassen haben, deren baulichen Ergebnisse aber nie zu einem einheitlichen Ortsbild geführt haben. Eine Anpassung der Straßen angesichts des wachsenden Verkehrs hat nicht stattgefunden, der Ortskern ist durch Durchgangsverkehr geprägt.
Mit den Vorbereitenden Untersuchungen und der Rahmenplanung Heinersdorf sowie vertiefenden sektoralen Planungen und Konzepten liegen aufeinander abgestimmte Grundlagen für eine nachhaltige und zukunftsfähige Entwicklung des Gesamtgebiets vor. Zur Entlastung des Ortskerns vom Durchgangsverkehr und als Voraussetzung für die Straßenbahnverlängerung der M 2 zum „Blankenburger Süden“ und dem S-Bahnhof Blankenburg sowie für die Straßenbahntangente Pankow ist eine übergeordnete Straßenergänzung, das Netzelement 1 (N 1) der „Verkehrslösung Heinersdorf“, geplant, die künftig in zentraler Lage durch das Wettbewerbsgebiet verlaufen wird. Durch das N 1 und den Ausbau des Straßenbahnnetzes ergeben sich neue Rahmenbedingungen und Anforderungen für den Bereich der „Alten Gärtnerei“.
Unter Berücksichtigung dieser städtebaulich-verkehrlichen Bedingungen soll das Wettbewerbsgebiet zu einem attraktiven neuen Wohnquartier entwickelt werden. Um die bau- und planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung des neuen Quartiers, für die Umsetzung des Netzelementes 1 sowie für die in der Rahmenplanung Heinersdorf für diesen Teilbereich geplanten Ziele und Maßnahmen zu schaffen, wird durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (SenStadtWohn) der Bebauungsplan 3-72 aufgestellt.
Mit dem Städtebaulichen Wettbewerb soll ein qualitätsvolles städtebaulich-freiraumplanerischen Gesamtkonzept für das Areal der „Alten Gärtnerei Heinersdorf“ entwickelt werden, aus dem die Festsetzungen für das Bebauungsplanverfahren 3-72 abgeleitet werden.
Das Umfeld des Wettbewerbsgebiets ist heterogen und besteht aus Einfamilienhäusern, Reihenhäusern aber auch Mehrfamilienhäusern mit bis zu 5 Geschossen im nördlichen Bereich der Romain-Rolland-Straße. Auch das Wettbewerbsgebiet weist unterschiedliche Siedlungs-, Bebauungs- und Nutzungsstrukturen auf. Schlüsselgrundstück für die Entwicklung ist die Fläche der „Alten Gärtnerei“, die seit Aufgabe der gärtnerischen Nutzung und dem Rückbau der Gärtnerei-Gebäude in den 1990er Jahren brachliegt und durch starken Wildwuchs und Spontanvegetation geprägt ist. Neben dem Neubau auf der Fläche der ehemaligen Gärtnerei ist eine Nachverdichtung im Bereich der 1920er Jahre Blockrandbebauung und in den rückwärtigen tiefen Gartengrundstücken der Romain-Rolland-Straße sowie die Neuordnung bzw. bauliche Ergänzung im Bereich des Ortseingangs Romain-Rolland-Straße Ecke Rothenbachstraße geplant.
Die Grundstücke innerhalb des Wettbewerbsgebiets verteilen sich auf mehrere Grundstückseigentümer:innen mit unterschiedlichen Interessen und Entwicklungsabsichten. Bei der Entwicklung des Gebiets müssen daher die öffentlichen und privaten Interessen in Einklang gebracht werden.
Wichtige Ziele, Rahmenbedingungen und Anforderungen aus parallelen Planungsverfahren und –prozessen wurden in die vorliegende Auslobung integriert.
Wettbewerbsziel ist ein neues Wohnquartier mit städtischer Dichte auf den Grün- und Nachverdichtungsflächen zu entwickeln sowie die Neuordnung der Nutzungs- und Bebauungsstruktur in den heterogenen Nutzungszonen. Neben dem Wohnungsbau sollen auch Büro-, Gewerbe- und Einzelhandelsflächen und eine Kita innerhalb des Wettbewerbsgebiets vorgesehen werden. Der bestehende Kulturgarten ist zu erhalten und in die Planungen zu integrieren. Die in den Grundzügen in der Lage und im Querschnitt festgelegte Trasse des Netzelements 1 (N 1) als 2-streifige Stadtstraße mit den Knotenpunkten an der Romain-Rolland-Straße / Rothenbachstraße und an der Blankenburger Straße sind zu übernehmen. Die Ausstattung und Verflechtung des neuen Wohnquartiers mit Grün-, Frei- und Spielflächen sowie Fuß- und Radwegen ist Bestandteil eines nachhaltigen und integrierten Gesamtkonzeptes.
Im Sinne der Schaffung eines klimaneutralen und nach dem Konzept der „Schwammstadt“ entwickelten Quartiers sind im Entwurf Nachhaltigkeitsaspekte zu Themen wie Stadtklima, Klimaschutz und Klimaanpassung, dezentrale Regenwasserbewirtschaftung, natur- und artenschutzrechtlicher Ausgleich, Mobilität und energetische Aspekte zu berücksichtigen.
Die städtebaulich-freiräumliche Neuordnung und Aufwertung des Wettbewerbsgebiets der „Alten Gärtnerei“ hat eine beispielgebende Bedeutung für die weitere Entwicklung des neuen Stadtquartiers „Blankenburger Süden“.
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