Mietendeckel

Um die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt zu beruhigen und den Mieterinnen und Mietern die Sorgen vor steigenden Mieten zu nehmen, hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz erarbeitet. Im Kern soll das Gesetz die Mieten auf dem heutigen Stand für fünf Jahre einfrieren und überhöhte Mieten bei Wiedermietung auf eine angemessene Höhe reduzieren. Es wird zudem geprüft, ob bereits bestehende überhöhte Bestandsmieten abgesenkt werden können.

Grundsätzlich fallen alle rund 1,5 Mio. Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern (das sind üblicherweise Häuser mit mindestens drei Wohnungen) unter die Anwendung des Berliner Mietengesetzes. Ausgenommen sind die geförderten Sozialwohnungen und die neu fertiggestellten Wohnungen.

• Für fünf Jahre werden die Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen eingefroren. (preisgebundene Wohnungen gibt es im sogenannten Sozialwohnungsbau, für die eigene Regelungen gelten.)
• Es wird eine generelle Mietobergrenze eingeführt. Eine Festlegung zur Höhe der Mietobergrenze besteht noch nicht. Die Mietobergrenze könnte als ein einheitlicher einkommensorientierter Wert oder differenziert, z. B. entsprechend den Baualtersklassen im Berliner Mietspiegel, ausgestaltet werden.
• Bei Wiedervermietung dürfen die Höhe der vorherigen Vertragsmiete und die Mietobergrenze nicht überschritten werden.
• Liegen bestehende Mieten deutlich oberhalb der Mietobergrenze, können Mieter*innen einen Antrag auf Absenkung stellen. Fällt die amtliche Überprüfung positiv aus, wird die Miete auf die zulässige Obergrenze abgesenkt.
• Erstvermietungen in Neubauwohnungen werden vom Berliner Mietengesetz ausgenommen.
• Modernisierungen, die zu einer Umlage von maximal 50 Cent pro Quadratmeter auf die Miete führen, müssen lediglich angezeigt werden. Höhere Umlagen sind möglich, müssen aber vorher genehmigt werden.
• Vermieter*innen, die durch die neuen Regelungen in eine wirtschaftliche Unterdeckung geraten, kann nach Antragstellung und Überprüfung eine Erhöhung der Miete genehmigt werden. Es können dann im Einzelfall abweichend Mieterhöhungen und höhere Mietvereinbarungen genehmigt werden. Den davon betroffenen Mieterinnen und Mietern wird, sofern sie WBS-berechtigt sind, ein finanzieller Ausgleich in Höhe der Differenz zwischen genehmigter Miete und der Mietobergrenze gewährt.
• Vermieter*innen, die sich nicht an die neuen Regelungen halten, müssen mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro rechnen.
• Das Gesetz soll rückwirkend zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eckpunkte im Senat gelten.

Der sogenannte Mietendeckel ist juristisches Neuland. Es gibt mehrere Gutachten, die die Zulässigkeit eines solchen Gesetzes auf Landesebene bestätigen. So hat z.B. die Fraktion der SPD im Berliner Abgeordnetenhaus entsprechende Gutachten veröffentlicht:
Die Gutachten kommen zu dem Schluss, dass ein solcher Mietendeckel zulässig ist, da die Bundesländer nach der Föderalismusreform für das Wohnungswesen zuständig sind und auch gemäß Art. 28 Abs. 1 Verfassung von Berlin das Land Berlin ein solches Mietengesetz erlassen kann. („Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum.“)

Auch der Senat ist nach vertiefter Prüfung zu der Auffassung gelangt, dass die Bundesländer auf Grundlage des Art. 70 Abs. 1 des Grundgesetzes befugt sind, gesetzliche Regelungen zum Wohnungswesen zu treffen. Dabei ergibt sich vor allem aus der Rechtshistorie, dass zu den Regelungen des Wohnungswesens stets auch solche des öffentlichen Mietpreisrechts zählten. Lediglich für das zivilrechtliche Mietpreisrecht ist weiterhin der Bundesgesetzgeber nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zuständig. Die vom Land Berlin getroffenen Regelungen müssen deshalb öffentlich-rechtlicher Natur sein, also behördlich durchgesetzt werden.

Grundsätzlich sind zwei Möglichkeiten einer gerichtlichen Überprüfung denkbar. Die Hürden für die Feststellung einer Verfassungswidrigkeit sind sehr hoch. Eine gerichtliche Entscheidung hierzu bedeutet nicht zwangsläufig, dass das Berliner Mietengesetz aufgehoben wird, sondern diese kann auch in einen Auftrag zur Überarbeitung münden.

Jenseits der Frage einer Verfassungswidrigkeit entscheidet das Gericht über ein konkretes Mieterhöhungsverlangen. Aufgrund von Fristenregelungen können durch einen entsprechenden Gerichtsentscheid nur Mieterhöhungsverlangen der letzten vier Monate in Frage gestellt werden. Würde der Vermieter die Klage gewinnen, würden die Mieterinnen und Mieter auf die bisherigen Regelungen des BGB zurückfallen.

Die Eckpunkte legen zunächst fest, in welche Richtung es gehen soll. Nach der Verabschiedung der Eckpunkte beginnt erst das Gesetzgebungsverfahren. In diesem werden Details geregelt und wird jetzt vorgetragene Kritik gewichtet und bearbeitet werden. Die Eckpunkte bleiben dabei aber die Richtschnur.

Am 13. Mai wurde der neue Mietspiegel veröffentlicht. Diese Veröffentlichung hat schon immer dazu geführt hat, dass Vermieter*innen Mieterhöhungen verlangt haben, um die Mieten an den Mietspiegel anzupassen.

Richtig ist aber auch, dass nach der Empfehlung des Eigentümerverbands „Haus und Grund“ Vermieter*innen versuchen, vor dem Einfrieren der Miete diese noch zu erhöhen. Allerdings wird dies nach Auffassung des Senats bei einer rückwirkenden Anwendung des Mietendeckels nicht gelingen.

Mieter*innen sollten die Mieterhöhungsverlangen prüfen und die dafür vorgesehene Frist von zwei Monaten ausschöpfen. Haben Mieter*innen zum Zeitpunkt des rückwirkenden Inkrafttretens des Mietendeckels der Mieterhöhung nicht zugestimmt, ist nach Rechtsauffassung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, die geltende Miete Grundlage für das Einfrieren der Miete.

Modernisierungsmieterhöhungen sind Mieter*innen rechtzeitig anzukündigen, Mieter*innen müssen diese dulden, soweit sie keine besondere Härte darstellen. Nach Abschluss der Maßnahmen können Vermieter*innen die Kosten auf die Mieter*innen umlegen.

Für den Mietendeckel bedeutet dies, dass Mietererhöhungsverlangen wegen Modernisierung nur dann in die „eingefrorene“ Miete eingehen, wenn das Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierung vor Beschlussfassung des Senats bei den Mieter*innen eingegangen ist.

Auch für Staffel- und Indexmieten gilt: Bis zur Verabschiedung des Gesetzes im Parlament gilt das bisherige Recht. Wenn das Gesetz wie geplant beschlossen wird, soll es jedoch so sein, dass die Miete, die zum Zeitpunkt des Senatsbeschlusses der Eckpunkte des Berliner Mietengesetzes – also dem 18.6.2019 – gezahlt wurde, eingefroren wird. Das soll auch für Staffel- und Indexmieten gelten, die bereits vor dem Senatsbeschluss vereinbart wurden. Mieter*innen könnten dann den zu viel gezahlten Teil der Miete zurückfordern.

Die konkrete Definition für den Neubau wird im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens erfolgen. Es kann sowohl ein Datum in der Vergangenheit festgelegt werden oder auch eine Regelung, wonach nur alle Erstvermietungen ab einem bestimmten Fertigstellungszeitraum betroffen wären. Insofern kann diese Frage derzeit leider noch nicht beantwortet werden. Der Gesetzentwurf soll im Herbst vorliegen.

Die Frage der Verhältnismäßigkeit eines Mietenmoratoriums wird die weitere Ausgestaltung eines konkreten Gesetzentwurfes stets begleiten. Das Gesetz wird eine Härtefallregelung enthalten, die Vermieter*innen beantragen können, soweit es zu einer wirtschaftlichen Schieflage kommt. Das Recht schützt den Substanzerhalt des Eigentums, weswegen eine Härtefallregelung eingeführt wird. Ein Recht auf Rendite gibt es nicht. Für die Genossenschaften gibt es zudem bereits Förderungen des Landes Berlins, die ggf. angepasst werden müssen.

Das Berliner Mietengesetz ist so angelegt, dass es nicht in Konkurrenz zu den bundesgesetzlichen Regelungen tritt. Gesetze und bundesrechtliche Ermächtigungsgrundlagen, mit denen das Land Berlin eigene mieterschützende Verordnungen (KappungsgrenzenVO, UmwandlungsVO) gegen Mietpreissteigerungen erlassen kann, werden weiterhin genutzt. Im Bedarfsfall werden Verordnungen verlängert.

Erwartet werden eine Beruhigung der Marktentwicklung insbesondere der Kaufpreise, die von Immobilieneigentümern gezahlt werden.

Bei bereits erfolgten Käufen oder Neubauten kann es zu Problemen der Wirtschaftlichkeit kommen, weil sich die Erträge anders als geplant entwickeln. In diesen Fällen kann es zu Härtefalllösungen kommen. Die Niedrigzinsphase, die Vollvermietung und die gestiegenen Mieten sind Garanten für eine ausreichende Wirtschaftlichkeit. Die Mieten sind in den letzten 5 Jahren in Berlin deutlich schneller gestiegen als die Haushaltseinkommen.

Wenn die Wiedervermietungsmieten gedeckelt sind, kann es wieder zu einer höheren Fluktuation im Bestand kommen. Das ist positiv für den Wohnungsmarkt. Kleine Haushalte machen größere Wohnungen frei, in die dann größere Haushalte einziehen können.

Nein, das BGB ist von dem neuen Landesgesetz nicht berührt.