Mietendeckel

Nein, es gibt Ausnahmen: Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus („Sozialwohnungen“), Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauten, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig waren.

Bei einer Miete im Sinne des Mietendeckels ist immer die Nettokaltmiete gemeint, inklusive aller Zuschläge, z.B. für Möbelierung.

Mietenstopp heißt, dass keine höhere als die am 18. Juni 2019 (Beschluss der Eckpunkte im Berliner Senat) geltende Nettokaltmiete gezahlt werden muss. Auch für Staffel- und Indexmieten gilt, dass die Miete, die am 18.6.2019 gezahlt wurde, eingefroren wird. Wenn eine Wohnung wiedervermietet wird, darf nur die Nettokaltmiete des Vormieters genommen werden – maximal jedoch eine Miete bis zur Höhe der jeweiligen Mietobergrenze. Auch bei einer erstmaligen Vermietung außerhalb des Neubaus (siehe Ausnahmen) darf die Mietobergrenze nicht überschritten werden.

Die Mietobergrenze legt fest, wie hoch die Nettokaltmiete in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung einer Wohnung sein darf. Die Obergrenze kann sich bei einer Modernisierung um max. 1,40 Euro/m² erhöhen (siehe Modernisierung). Die Miete darf jährlich um bis zu 1,3 Prozent steigen, sofern sie weiter unter der zulässigen Mietobergrenze liegt.

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung	Mietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad	6,45 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad	5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad	3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad	6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad	5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad	4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad	6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad	5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad	5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad	6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad	8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad	9,80 Euro

Ist die Wohnung in den vergangenen 15 Jahren modernisiert worden, kann die bisherige Modernisierungsumlage bis zu maximal 1,40 EUR pro Quadratmeter auf die Mietobergrenze aufgeschlagen werden. Künftige Modernisierungen und deren Umlage auf die Miete sind grundsätzlich erlaubt, wenn die Miete unterhalb der Mietobergrenze bleibt. Dabei erhöht sich die mögliche Mietobergrenze um 1 EUR/m² . Übersteigt die künftige Miete diese um 1 EUR/m² erhöhte Mietobergrenze, muss der Vermieter die erhöhte Miete genehmigen lassen und entsprechende Kriterien erfüllen.

Eine Miete kann abgesenkt werden, wenn sie die Mietobergrenze überschreitet, wenn der betroffene Haushalt mehr als 30 Prozent seines Gesamteinkommens für die Miete aufbringen muss und wenn kein Härtefall für Vermieter*innen vorliegt (siehe Härtefall). Die Absenkung wird beim Bezirksamt beantragt. Die 30% des Haushaltseinkommens beziehen sich auf eine angemessene Wohnungsgröße, wie sie auch bei Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins besteht. Die Herabsetzung gilt erst ab dem Zeitpunkt der Antragstellung.

Ein Härtefall liegt vor, wenn die Nettokaltmiete nach Mietobergrenze auf Dauer zu Verlusten für die Vermieter*innen oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde. Dafür ist ein Antrag beim Bezirksamt zu stellen, welches dann eine angemessene Erhöhung gewähren kann. Sollten Mieter*innen durch die Mieterhöhung zu stark belastet werden, können diese einen Zuschuss zur Miete beantragen.

Für die Umsetzung und die Kontrolle des Mietendeckels sind die Berliner Bezirk zuständig. Diese können auch Dritte mit dieser Aufgabe zu beauftragen, z.B.. natürliche Personen, juristische Personen des Privatrechts, Körperschaften, Anstalten und Stiftungen. Die Bezirke können alle erforderlichen Maßnahmen zur Umsetzung des Mietendeckels treffen. Wenn das Bezirksamt es verlangt, haben Mieter*innen und Vermieter*innen Auskunft zu erteilen und Unterlagen vorzulegen.

Bei Verstößen gegen den Mietendeckel kann eine Geldbuße von bis zu 500.000 EUR verhängt werden.

Der Mietendeckel gilt für 5 Jahre.

Am 13. Mai wurde der neue Mietspiegel veröffentlicht. Diese Veröffentlichung hat schon immer dazu geführt hat, dass Vermieter*innen Mieterhöhungen verlangt haben, um die Mieten an den Mietspiegel anzupassen.

Richtig ist aber auch, dass nach der Empfehlung des Eigentümerverbands „Haus und Grund“ Vermieter*innen versuchen, vor dem Einfrieren der Miete diese noch zu erhöhen. Allerdings wird dies nach Auffassung des Senats bei einer rückwirkenden Anwendung des Mietendeckels nicht gelingen.

Mieter*innen sollten die Mieterhöhungsverlangen innerhalb der gesetzlichen Frist von zwei Monaten prüfen und von dem Prüfungsergebnis ihre Zustimmung abhängig machen. Haben Mieter*innen nach dem Zeitpunkt des Senatsbeschlusses zum Mietendeckel am 18.06.2019 der Mieterhöhung zugestimmt, ist nach Rechtsauffassung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, die vor der Mieterhöhung geltende Miete Grundlage für das spätere Einfrieren der Miete.