Mietendeckel

Nein, es gibt Ausnahmen: Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus („Sozialwohnungen“), Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauten, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig waren.

Bei einer Miete im Sinne des Mietendeckels ist immer die Nettokaltmiete gemeint, inklusive aller Zuschläge, z.B. für Mobiliar oder Ausstattung.

Mietenstopp heißt, dass keine höhere als die am 18. Juni 2019 (Beschluss der Eckpunkte im Berliner Senat) geltende Nettokaltmiete gezahlt werden muss. Auch für Staffel- und Indexmieten gilt, dass die Miete, die am 18.6.2019 gezahlt wurde, eingefroren wird.

Auch bei einer erstmaligen Vermietung außerhalb des Neubaus (siehe Ausnahmen) darf die Mietobergrenze nicht überschritten werden.

Wenn eine Wohnung wiedervermietet wird, darf nur die Nettokaltmiete des Vormieters genommen werden – maximal jedoch eine Miete bis zur Höhe der jeweiligen Mietobergrenze, die in der Miettabelle steht. Bei Wohnungen, deren Vormiete geringer als 5 Euro/m² beträgt, darf die Miete bei der Wiedervermietung um max. 1 Euro auf bis zu 5,02 Euro/m² erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist.

Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:

• schwellenlos erreichbarer Aufzug,
• Einbauküche,
• hochwertige Sanitärausstattung,
• hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
• Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)

Die Mietentabelle legt fest, wie hoch die Nettokaltmiete in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung einer Wohnung sein darf. Die Obergrenze kann sich bei einer Modernisierung um max. 1 Euro/m² erhöhen (siehe Modernisierung). Ab 2022 darf die Miete jährlich um einen Inflationsausgleich von 1,3 Prozent steigen, sofern sie weiter unter der zulässigen Mietobergrenze liegt.

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung	Mietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad	6,45 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad	5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad	3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad	6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad	5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad	4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad	6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad	5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad	5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad	6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad	8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad	9,80 Euro

Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:

• schwellenlos erreichbarer Aufzug,
• Einbauküche,
• hochwertige Sanitärausstattung,
• hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
• Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)

Auch für sie gilt das Gesetz. Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich jedoch die Mietobergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent.

Bestimmte Modernisierungen und deren Umlage auf die Miete sind grundsätzlich erlaubt, wenn sich hierdurch die Miete nicht um mehr als 1,00 Euro pro Quadratmeter erhöht.

Welche Modernisierungen sind erlaubt?

Modernisierungsmaßnahmen:

• 1. zu der Vermieter*innen aufgrund eines Gesetzes verpflichtet sind,
• 2. zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
• 3. zur Nutzung erneuerbarer Energien,
• 4. zur energetischen Fenstererneuerung,
• 5. zum Heizanlagenaustausch,
• 6. zum Aufzugsanbau oder
• 7. zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau

Eine Miete kann gekappt werden, wenn sie über 120 Prozent der Mietentabelle liegt (z.B. mehr als 12 Euro Miete, aber nur 10 Euro Miete zulässig nach Mietentabelle). In diesem Fall kann sie auf 120 Prozent des Tabellenwerts gekappt werden. Diese Regelung wird erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes wirksam. Für Wohnungen in einfacher Lage gibt es einen Abschlag auf die Mietpreise der Mietentabelle von 28 Cent je Quadratmeter, für Wohnungen in mittlerer Lage werden neun Cent je Quadratmeter abgezogen und für Wohnungen in guten Lagen werden 74 Cent pro Quadratmeter aufgeschlagen.

Die Investitionsbank Berlin kann auf Antrag der Vermieter*innen eine angemessene Erhöhung der Miete genehmigen, wenn die zulässige Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieter*innen oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde. Die Differenz zwischen genehmigter Erhöhung und dem Wert der Mietentabelle kann für die Mieter*in ausgeglichen werden sofern eine WBS-Berechtigung vorliegt. Dieser Ausgleich erfolgt jedoch nur für den angemessenen Teil der Wohnfläche.

Vermieter*innen haben den Mieter*innen innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über alle maßgeblichen Sachverhalte zu erteilen.

Bei Verstößen gegen den Mietendeckel kann eine Geldbuße von bis zu 500.000 EUR verhängt werden.

Der Mietendeckel gilt für 5 Jahre nach Inkraftreten des Gesetzes.

Am 13. Mai wurde der neue Mietspiegel veröffentlicht. Diese Veröffentlichung hat schon immer dazu geführt hat, dass Vermieter*innen Mieterhöhungen verlangt haben, um die Mieten an den Mietspiegel anzupassen.

Richtig ist aber auch, dass nach der Empfehlung des Eigentümerverbands „Haus und Grund“ Vermieter*innen versuchen, vor dem Einfrieren der Miete diese noch zu erhöhen. Allerdings wird dies nach Auffassung des Senats bei einer rückwirkenden Anwendung des Mietendeckels nicht gelingen.

Haben Mieter*innen nach dem Zeitpunkt des Senatsbeschlusses zum Mietendeckel am 18.06.2019 der Mieterhöhung zugestimmt, ist nach Rechtsauffassung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, die vor der Mieterhöhung geltende Miete Grundlage für das spätere Einfrieren der Miete.

§ 1 Nr. 3 des MietenWoG Bln-Entwurfs nimmt Wohnraum vom Anwendungsbereich des Gesetzes aus, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde. Anders als § 556f Satz 1 BGB stellt der Entwurf nicht auf die erstmalige Nutzung als Wohnung, sondern auf die Fertigstellung des Baus ab. Auch enthält der Entwurf keine dem § 556f Satz 2 BGB vergleichbare Vorschrift, wonach umfangreiche Modernisierungen einem Neubau gleichstünden.

Umfangreiche Modernisierungen oder Umbauten genügen damit nicht zur Begründung der Ausnahme nach § 1 Nr. 3 des Entwurfes. Das gilt auch für die bloße Umnutzung von bislang gewerblich genutztem Raum. Es bedarf vielmehr einer baulichen Tätigkeit, die neuen Wohnraum schafft. Diese Voraussetzung wird etwa regelmäßig bei einem (erstmaligen) Dachgeschossausbau erfüllt sein. Ob eine sogenannte umfassende Kernsanierung (z.B. kompletter Neubau hinter einer historischen Fassade) ebenfalls eine Ausnahme vom Gesetz begründet, kann man nicht allgemein beantworten, es dürfte sich aber nur in extremen Ausnahmefällen um einen Neubau handeln, im Regelfall kommen die Vorschriften über die Modernisierung zur Anwendung.