Wohnen  

 

Wohnungsbestand

Sozialer Wohnungsbau


Der traditionelle Soziale Wohnungsbau umfasst die bis 1997 im Rahmen des sogenannten "Ersten Förderwegs" mit öffentlichen Mitteln im Sinne des II. Wohnungsbaugesetzes geförderten Wohnungsbestände. Anfang 2016 gehörten in Berlin noch rund 116.000 Wohnungen zu den Sozialmietwohnungen des 1. Förderwegs.

Die Zahl der Sozialmietwohnungen ist in den letzten Jahren stark zurückgegangen und wird auch in der Zukunft voraussichtlich stark zurückgehen (ohne Neuförderung bis Anfang 2026 auf rd. 79.000 Wohnungen). Der Rückgang ist zum einen in dem Auslaufen der Bindungen der starken Förderjahrgänge der 1960er und 1970er Jahre begründet. Zum anderen werden die Förderdarlehen wegen der historisch niedrigen Zinsen am allgemeinen Kapitalmarkt vorzeitig abgelöst und damit die Bindungen auf zehn bzw. zwölf Jahre nach der vorzeitigen Ablösung verkürzt. Der Senat steuert dieser Entwicklung zum einen mit der 2014 eingeführten Neubaubauförderung entgegen, durch die wieder tausende Sozialmietwohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen für Haushalte mit geringem Einkommen entstehen. Zum anderen werden den Eigentümern seit Juli 2016 Zinssenkungen angeboten und damit ein Anreiz gegeben, das Förderdarlehen nicht vorzeitig zurückzuzahlen.

Aufgrund der fördertechnischen Bedingungen, aber auch aufgrund von Maßnahmen in der Phase eines entspannten Wohnungsmarktes in den 2000er Jahren wiesen Teile des Sozialen Wohnungsbaus vergleichsweise hohe Miete auf oder konnten ohne Wohnberechtigungsschein vermietet werden.

Neue Maßnahmen für den Sozialen Wohnungsbau

Damit die Sozialmietwohnungen bei dem nunmehr angespannten Wohnungsmarkt in vollem Umfang ihre Funktion für die Wohnungsversorgung wahrnehmen können, wurden nach intensiver stadtentwicklungspolitischer Diskussion zum Jahresbeginn 2016 mit dem Wohnraumversorgungsgesetz Berlin verschiedene Maßnahmen eingeführt:
  • Mietzuschuss für Haushalte des Sozialen Wohnungsbaus mit einer Nettokaltmiete von über 30% des Haushaltsnettoeinkommens bzw. bei Wohngebäuden mit schlechten Energiekennwerten ab einer Mietbelastung von 25 %. mehr
  • Ausbau der Prüfungen bei Sozialwohnungen durch die Investitionsbank Berlin bezüglich der Mieten, der Betriebskosten sowie des Instandhaltungszustandes.
  • Ausschluss von großflächigen Freistellungen von Belegungsbindungen.
  • Verlängerung der sogenannten Nachwirkungsfrist für Bindungen bei Fällen mit vorzeitiger vollständiger Rückzahlung von Förderdarlehen von zehn auf zwölf Jahre.


Wohnungen ohne Anschlussförderung

Eine besondere Gruppe von Sozialmietwohnungen sind die Wohnungen, deren erste Förderphase mit einer Dauer von 15 Jahren nach dem 31. Dezember 2002 endete. mehr

Diese Wohnungen erhielten keine Anschlussförderung, sodass die Eigentümer die ungeförderte Kostenmiete verlangen könnten. Wegen dieser besonderen Mietenproblematik bestehen für die über 18.000 Wohnungen ohne Anschlussförderung besondere gesetzliche Regelungen zum Bindungsende und der Mietbegrenzung im Fall des Verkaufs der Bestände. mehr

Trotz des Wohnraumversorgungsgesetzes 2016 besteht beim traditionellen Sozialen Wohnungsbau aufgrund des Kostenmietrechts weiterhin die Gefahr problematischer Effekte, wie z. B. Mieten oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete oder hohe Mieterhöhungen in den Objekten ohne Anschlussförderung. Eine vom Abgeordnetenhaus eingesetzte Expertengruppe hat dazu im Juli 2016 umfassende Reformoptionen aufgezeigt. Die Reformoptionen werden nun genau geprüft und bewertet. mehr

Geplante Reformen

Ziel des Senats ist die Einführung einer einkommensorientierten Miete im traditionellen Sozialen Wohnungsbau. Danach wird die Miethöhe in Abhängigkeit vom Haushaltseinkommen gestaffelt.

Bei den Beständen ohne Anschlussförderung soll von den Mieterinnen und Mietern maximal die ortsübliche Vergleichsmiete gezahlt werden. Haushalte, die dies aufgrund ihres geringen Einkommens nicht können, sollen ergänzend einen Mietzuschuss erhalten. Flankierend soll ein Härtefallfonds eingerichtet werden, um die Eigentümer, die durch die Mietenkappung in die wirtschaftliche Unterdeckung geraten, zu unterstützen.

Für diese umfassenden Reformen sind neue gesetzliche Regelungen erforderlich, die in der 18. Legislaturperiode durch das Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen werden können.

Aktuell

Keine weiteren Mieterhöhungen bei den Städtischen Wohnungsbaugesellschaften bis zum Abschluss einer Kooperationsvereinbarung

Planmäßige Mieterhöhungen im Sozialen Wohnungsbau werden zum 01.04.2017 ausgesetzt

Senat beschließt den Bericht über die Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung im Sozialen Wohnungsbau 2015