Wohnen  

 

Berliner Mietspiegel 2017

Wohnlage

Die Lageeinteilung erfolgt in drei Kategorien: einfache, mittlere und gute Wohnlage.

Die Wohnlageeinstufung einer Adresse spiegelt die Wertigkeit der Lagegegebenheiten des weiteren Wohnumfeldes im Vergleich zu anderen Adressen im gesamten Berliner Stadtgebiet wider. Die Stadtgestalt ist sehr vielfältig. Das heutige Berlin entstand aus der Vereinigung von sieben Städten und 59 Landgemeinden. So gibt es in Berlin, anders als in vielen anderen Städten, nicht nur ein Zentrum, sondern viele Bezirks- und Ortsteilzentren, was in der Bewertung der Lagequalitäten im Rahmen der Kategorien »Zentren der Stadt« bzw. »Dezentrale Stadtbereiche« berücksichtigt wird.

Die ursprüngliche Wohnlageeinteilung Berlins erfolgte auf wissenschaftlicher Basis in zwei Schritten. Zunächst benannte ein Gremium aus Wohnungsmarktexperten Stadtbereiche in Berlin, die nach allgemeiner Auffassung der Marktteilnehmer als typische einfache, mittlere und gute Wohnlagen zu werten sind. Ausgangsbasis der Bewertung ist die mittlere Lage, die das Spektrum durchschnittlicher Lagequalitäten in Berlin umfasst.

In einem zweiten Schritt wurden mit Hilfe rechnerischer Verfahren statistische Daten und ihre Ausprägung identifiziert, die auf das Vorhandensein der jeweiligen Wohnlage im Stadtgebiet hinweisen. Mit Hilfe dieser Indikatoren wurde die Wohnlage für alle Berliner Wohnadressen bestimmt.

Die Einstufung wird für jeden neuen Mietspiegel von der Arbeitsgruppe Mietspiegel aktualisiert. Diese Aktualisierung umfasst Adressen, für die sich Anhaltspunkte zur Veränderung der Lagequalitäten ergeben haben, sowie neu entstandene Adressen.

Die Entscheidung zur Änderung oder Beibehaltung einer Wohnlageeinstufung wird von der Arbeitsgruppe Mietspiegel als Expertengremium getroffen. Zur Entscheidungsfindung stützt sich das Gremium auf die Expertise eines externen wissenschaftlichen Instituts, das umfangreiche statistische Indikatoren aufbereitet und Vorschläge unterbreitet.

Die vorliegende Wohnlagezuordnung wurde auf wissenschaftlicher Basis erstellt und ist Bestandteil dieses qualifizierten Mietspiegels. Sie ist Resultat sachkundiger Expertise, wissenschaftlicher Berechnungen, Begehungen und Abstimmungen.

Die Wohnlagenkarte für Berlin gibt einen Überblick über die Verteilung der Wohnlagen im gesamten Stadtgebiet. Zugunsten einer übersichtlichen graphischen Darstellung werden in der Wohnlagenkarte Gebiete mit überwiegend einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage abgebildet. In diesen Gebieten können Adressen verschiedener Wohnlagen vorhanden sein.

Die eindeutige Wohnlagezuordnung ergibt sich allein aus dem »Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2017 (PDF)«. Die nach Straßennamen in alphabetischer Reihenfolge geordnete Übersicht ist im Amtsblatt für Berlin vom 19.05.2017 veröffentlicht.

Ihr Bezirksamt und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (www.stadtentwicklung.berlin.de) können Auskunft über die genaue Zuordnung geben.

Anschriften und Telefonnummern finden Sie hier.

Folgende Wohnlagebeschreibungen sollen zum Verständnis der Wohnlageeinstufungen und der Entscheidungen der Arbeitsgruppe beitragen. Sie geben Anhaltspunkte zur Einordnung der eigenen Lagequalitäten anhand häufig vorkommender Lageausprägungen in Berlin.


Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum


Grundsätzlich gilt für alle Wohnlagen: Die Wohnlagebewertung soll gebietsprägend sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohnumfeld. Es kann dabei zu Abweichungen bei Einzelbewertungen von Gebäuden/Wohnanlagen oder bei der Bewertung von Gebietsgrenzen kommen.


Einfache Wohnlage

In den Zentren der Stadt sind einfache Lagequalitäten zu finden, wenn eine überwiegend geschlossene, stark verdichtete Bebauung mit sehr wenigen Grün- und Freiflächen vorhanden ist. Hier deuten ein überwiegend ungepflegtes Straßenbild und/oder ein schlechter Gebäudezustand (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete) und/oder eine heterogene oder einfache/schlichte Gebäudestruktur auf einfache Lagequalitäten hin. In den zentralen Bereichen kann die einfache Wohnlage auch dann gegeben sein, wenn eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und ein gutes Versorgungsangebot für den täglichen Bedarf vorliegen.

In den Dezentralen Stadtbereichen werden einfache Lagequalitäten geprägt durch eine heterogene und/oder einfache/schlichte Gebäudestruktur (z.B. mit erheblich verdichteter Bebauung) und/oder einen schlechten Gebäudezustand (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete) und/oder durch ein überwiegend ungepflegtes Straßenbild. Eine geringe Durchgrünung oder einfache Grünflächen, oft in ungepflegtem Zustand, weisen in diesem Zusammenhang ebenfalls auf einfache Lagequalitäten hin.

Auch dezentrale Gebiete mit überwiegend offener Bauweise, die eine eher einfache Gebäudestruktur oder einen schlechten Gebäudezustand aufweisen (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete), entsprechen in der Regel der einfachen Lagekategorie. Ein ungepflegtes Straßenbild (z.B. unbefestigte Straßen) ist ebenfalls ein Hinweis auf einfache Lagequalitäten. Ungünstige Verkehrsverbindungen des öffentlichen Personennahverkehrs und wenige Versorgungsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Zusammenhang mit oben genannten Merkmalen ebenfalls Indikatoren für die einfache Wohnlage.

Ein negatives Image oder ein niedriger oder sehr niedriger Statusindex eines Gebiets im Monitoring Soziale Stadt kann als Hinweis auf das Vorliegen einfacher bzw. unterdurchschnittlicher Lagequalitäten gewertet werden. Ebenso sind Beeinträchtigungen aus Lärm- oder Geruchsbelästigungen wie sie z.B. in gemischten Gebieten mit Industrie und Gewerbe vorkommen, in der Regel als Indiz für eine einfache Wohnlage zu sehen.


Mittlere Wohnlage

Mittlere Lagequalitäten sind in den Zentren der Stadt zu finden, die eine überwiegend geschlossene, stark verdichtete Bebauung und ein überwiegend gepflegtes Straßenbild aufweisen, in denen der Gebäudezustand überwiegend gut ist (z.B. sanierte Wohngebiete, Neubaugebiete), auch wenn nur wenige Grün- und Freiflächen vorhanden sind. Kennzeichnend für die mittlere Wohnlage in den Zentren der Stadt sind darüber hinaus ein gutes Versorgungsangebot für den täglichen Bedarf und eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr.

In den Dezentralen Stadtbereichen sind mittlere Lagequalitäten in Gebieten mit verdichteter oder offener Bauweise, einer etwas gehobeneren Gebäudestruktur und einem mindestens durchschnittlichen Gebäudezustand vorhanden. Kennzeichnend sind darüber hinaus ein umfangreiches Angebot an Grün- und Freiflächen in gepflegtem Zustand und ein durchschnittliches Straßenbild. Das Versorgungsangebot für den täglichen Bedarf ist meist gut und konzentriert sich häufig auf einzelne Standorte. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr entspricht zwar nicht den Qualitäten der zentralen Bereiche, ist aber normal für dezentrale Lagen.

Ein gutes Image oder ein mittlerer Statusindex eines Gebietes im Monitoring Soziale Stadt kann als Hinweis auf das Vorliegen mittlerer bzw. durchschnittlicher Lagequalitäten gewertet werden.


Gute Wohnlage

In den Zentren der Stadt mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung sind gute Lagequalitäten in Gebieten zu finden, in denen die Bauweise/Gebäudestruktur hochwertig, der Gebäudezustand gut und das Straßenbild gepflegt sind. Grün- und Freiflächen in gepflegtem Zustand, gute bis sehr gute Versorgungsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf und eine gute bis sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr kennzeichnen diese Gebiete ebenfalls.

In Dezentralen Stadtbereichen mit überwiegend offener Bebauung ist die gute Wohnlage in der Regel vorhanden, wenn die Bauweise/Gebäudestruktur hochwertig, der Gebäudezustand gut und das Straßenbild gepflegt sind. Kennzeichnend sind darüber hinaus ein umfangreiches Angebot an Grün- und Freiflächen in gepflegtem Zustand. Ein differenziertes und hochwertiges Versorgungsangebot kann ein zusätzlicher Hinweis auf die gute Wohnlage sein. Eine nur mittelmäßige Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist in dezentralen Gebieten normal und spricht nicht gegen die Wertung als gute Wohnlage.

Ein besonders gutes Image oder ein hoher Statusindex eines Gebietes im Monitoring Soziale Stadt kann als Hinweis auf das Vorliegen guter bzw. überdurchschnittlicher Lagequalitäten gewertet werden.


Gebiete ohne betroffenen Wohnraum