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Presse und AktuellesBerliner Mietspiegel 2009: Mieten in Berlin bleiben stabil03.06.09, Pressemitteilung "Besonders bedeutend ist: Berlin bleibt eine Stadt der bezahlbaren Wohnungen. Die Mieten bleiben in der gesamten Stadt stabil." Dies sagte die Senatorin für Stadtentwicklung, Ingeborg Junge-Reyer, heute bei der öffentlichen Vorstellung des Berliner Mietspiegels 2009 und der Berliner Betriebskostenübersicht. Erstmals seit dem Mietspiegel 2000 haben wieder alle sechs Mieter- und Vermieterverbände den Mietspiegel 2009 anerkannt und damit als Instrument einer soliden rechtssicheren Mietenpolitik gestärkt. Der Mietspiegel enthält Aussagen über üblicherweise gezahlte Mieten. Relevant ist er für über 1,2 Millionen nicht preisgebundene Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit Ausnahme des Sozialen Wohnungsbaus. Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Er beruht auf einer repräsentativen Erhebung von Miet- und Ausstattungsdaten zum Stichtag 1. Oktober 2008. Senatorin Junge-Reyer: "Für die Mieterstadt Berlin ist es wichtig, Klarheit über die Mieten und Betriebskosten zu schaffen und zu erhalten. Erneut steht in Berlin hierfür ein qualifizierter Mietspiegel zur Verfügung, auf dessen Angaben sich alle Vertragspartner verlassen können. An die Qualität der Datenerhebung und Auswertung sowie an die wissenschaftliche Belegbarkeit der Ergebnisse wurden hohe Anforderungen gestellt. Bei diesem Mietspiegel wird wiederum davon ausgegangen, dass er die Berliner Mietenlandschaft realistisch abbildet. Ich bin mir sicher, dass dieses rechtssichere Instrument wie bisher die Mieterinnen und Mieter wirksam vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen schützen wird. Wir wollen damit vermeiden, dass Vermieter vermehrt auf andere zulässige Möglichkeiten für Mietanhebungen, wie Sachverständigengutachten oder Nennung von drei Vergleichswohnungen zurückgreifen. Durch die einvernehmliche Anerkennung des Mietspiegels ist dieser Mietspiegel eine solide, gemeinsame Grundlage für die Mietensicherheit in Berlin." Grundlage für das Einvernehmen war eine Verständigung der Verbände im September 2008 zur Spannenbreite sowie zur Würdigung des energetischen Zustandes im Mietspiegel 2009. Im Durchschnitt haben sich die Mieten bei den abgebildeten nicht preisgebundenen Wohnungen jährlich um lediglich 4 Cent je Quadratmeter erhöht. Für eine nicht preisgebundene Wohnung werden in Berlin durchschnittlich 4,83 je Quadratmeter monatlich ohne Betriebskosten und Heizung gezahlt. In Hamburg zahlt ein Mieterhaushalt durchschnittlich 6,53 und in München sogar 9,90 je Quadratmeter monatlich, also etwa das Doppelte. Selbst unter Beachtung der durchschnittlich höheren Nettoeinkommen liegt die Mietbelastung in Hamburg und München über der in Berlin. Mit dem neuen Mietspiegel wird damit auch weiterhin ein wichtiger Standortvorteil dokumentiert: Wohnen in Berlin ist im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten preiswert. Im Berliner Mietspiegel 2009 kann durch die Einführung eines abgestuften Energiekennwertes in die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" der energetische Zustand von Wohngebäuden stärker als bisher berücksichtigt werden. Damit wird ein transparentes und leicht nachvollziehbares Wertungssystem geschaffen. Mit den Erhebungen zum Mietspiegel wurden gleichzeitig Angaben über die einzelnen Betriebskostenarten erfragt und ausgewertet. Insgesamt sind Angaben von 2.000 Wohngebäuden in die Betriebskostenübersicht eingeflossen. Die Grundlage für die Übersicht waren die im Oktober 2008 vorliegenden Abrechnungen des Jahres 2007. Die Betriebskostenübersicht bildet ab, was in Berlin an Kosten für Wasser, Straßenreinigung, Gartenpflege, Heizung usw. normalerweise abgerechnet wird. Senatorin Junge-Reyer: "Der Mietspiegel wird von Mieter-, Vermieterverbänden und Sachverständigen erarbeitet. Während dieser mehr als zwanzigjährigen Zusammenarbeit in der Arbeitsgruppe Mietspiegel wurden inzwischen 14 Mietspiegel für unsere Stadt erstellt. Alle Beteiligten haben damit einen wirkungsvollen Beitrag zum Interessenausgleich geleistet und zum Wohle aller Berlinerinnen und Berliner Instrumente des sozialen Mietrechts ganz praktisch in unserer Stadt umgesetzt. Mein Dank gilt insbesondere allen Berlinerinnen und Berlinern, die durch Bereitstellung von Miet- und Ausstattungsdaten am Gelingen des Mietspiegels 2009 einen wesentlichen Anteil haben. Ich bin davon überzeugt, dass sich der vorliegende qualifizierte Mietspiegel auch zukünftig als nachhaltiges mietrechtliches Instrument in Berlin bewähren wird." Der Mietspiegel 2009 sowie das Straßenverzeichnis und die Betriebskostenübersicht sind ab heute im Internet abrufbar unter www.stadtentwicklung.berlin.de. Der Mietspiegel einschließlich Straßenverzeichnis soll voraussichtlich am 24.06.2009 im Berliner Amtsblatt veröffentlicht werden. Zu diesem Zeitpunkt wird auch der Mietspiegel-Abfrageservice im Internet unter www.stadtentwicklung.berlin.de abrufbar sein. Geplant ist, dass der Mietspiegel und die Betriebskostenübersicht gemeinsam wieder als Beilage nach den Sommerferien Ende August in großen Berliner Tageszeitungen erscheinen sollen. Der genaue Termin wird der Presse zu entnehmen sein. Erläuterungen zum Mietspiegel 20091. Der qualifizierte Berliner Mietspiegel Das Instrument eines qualifizierten Mietspiegels hat sich in Berlin bewährt. Die bisherigen qualifizierten Berliner Mietspiegel ab dem Mietspiegel 2003 wurden von den mit Mietsachen befassten Gerichten als maßgebliche Erkenntnisquelle anerkannt. Ein qualifizierter Mietspiegel wie der Berliner Mietspiegel 2009 trifft eine rechtssichere Aussage über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten für nicht preisgebundene Wohnungen. Diese ortsüblichen Vergleichsmieten werden nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnungen differenziert im Mietspiegel dargestellt. Die Mieten werden im Mietspiegel als Mittelwert und Spannbreite ausgewiesen. Zur Bestimmung der ortsüblichen Miethöhe einer speziellen Wohnung muss eine Einordnung innerhalb dieser Spanne erfolgen. Dazu gibt es eine sogenannte "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung", mit der die Ausstattung einer konkreten Wohnung bewertet werden kann. Minderausgestattete Wohnungen liegen am unteren Ende und hochwertige Wohnungen am oberen Ende der Spanne. 2. Nutzen des qualifizierten Mietspiegels 2009 für Mieter und Vermieter Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels geht man davon aus, dass die in ihm enthaltenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Sowohl Mieter als auch Vermieter können diesen Mietspiegel für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nutzen. Unter Hinweis auf diese gesetzliche Vermutung der Richtigkeit der Angaben im qualifizierten Mietspiegel können Mieterinnen und Mieter eine darüber hinaus liegende Forderung des Vermieters zurückweisen. Sie können sich bei Mietpreisverhandlungen mit dem Vermieter auf den qualifizierten Mietspiegel 2009 berufen und die Orientierungshilfe für die Bestimmung der ortsüblichen Miete vergleichbarer Wohnungen heranziehen. Durch das Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 20. April 2005 VIII ZR 110/04) wurde die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzgrundlage für die genauere Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete anerkannt. Bei eventuellen Streitigkeiten, die nicht außergerichtlich beigelegt werden können, gehen die Gerichte davon aus, dass der Mietspiegel die richtigen ortsüblichen Mietpreise wiedergibt. Nur wenn der Vermieter im besonderen Ausnahmefall für die Wohnung außergewöhnliche Wohnwertqualitäten anführen kann, sind ggf. über die Angaben im qualifizierten Mietspiegel hinausgehende Forderungen berechtigt. Gleiches gilt auch für Mieterhaushalte, wenn außergewöhnlich schlechte Wohnwertqualitäten vorliegen, die gegenüber dem Mietspiegel eine noch niedrigere übliche Miete rechtfertigen. 3. Welche Daten sind in den Mietspiegel eingeflossen? Die Daten für den neuen Berliner Mietspiegel 2009 wurden zum Stichtag 1. Oktober 2008 erhoben. Für die Erhebung der Mietdaten wurde eine repräsentative Zufallsstichprobe von Berliner Haushalten gezogen. Insgesamt wurden Miet- und Ausstattungsdaten von knapp 13.000 Wohnungen durch persönliche und schriftliche Interviews bei Mietern und Vermietern ermittelt. Es sind stichprobenweise Kontrollinterviews durchgeführt worden, um eine hohe Genauigkeit der erhobenen Daten zu gewährleisten. Die Datenerhebung und -auswertung wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen von dem renommierten Forschungsinstitut GEWOS, Hamburg durchgeführt und erarbeitet. 4. Wesentliche Entwicklungstendenzen Der Berliner Mietspiegel 2009 zeigt gegenüber dem Mietspiegel 2007 über die gesamte Tabelle betrachtet einen Anstieg. Die Gesamtentwicklung in den genau zwei Jahren, die zwischen beiden Erhebungen liegen (Oktober 2008 zu Oktober 2006), stellt sich im Durchschnitt wie folgt dar: Insgesamt stiegen die Mittelwerte der Mieten im Mietspiegel 2009 im Vergleich zum Mietspiegel 2007 um knapp 1,7 %. Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Entwicklung von rund 0,8 %. Im Vergleich zum letzten Berliner Mietspiegel ist die durchschnittliche Nettokaltmiete über alle Wohnungen von 4,75 /m² monatlich auf 4,83 /m² monatlich angestiegen. Das bedeutet eine Entwicklung von 0,08 /m² im Zeitraum von zwei Jahren. Jährlich haben sich die Mieten damit um 0,04 /m² durchschnittlich erhöht. Insgesamt werden im Mietspiegel 2009 109 Tabellenfelder ausgewiesen. Die Veränderungen der Mittelwerte der 104 in beiden Mietspiegeln ausgewiesenen Mietspiegelfelder seit dem letzten Mietspiegel 2007 verteilen sich auf die Zahl der Tabellenfelder wie folgt:
Der Vergleich mit 2007 zeigt eine Abnahme bei den Miet-Steigerungen von 2007 zu 2005 von 82 Feldern zu nur noch 65 Feldern beim Vergleich 2009 zu 2007. Dementsprechend hat sich die Zahl der Mietsenkungen von 24 Feldern 2007 zu 2005 auf 38 Felder im Vergleich 2009 zu 2007 erhöht. Dabei zeigen sich in den einzelnen Mietspiegelfeldern folgende Entwicklungstendenzen im Zeitraum von zwei Jahren seit dem Berliner Mietspiegel 2007:
Die durchschnittlichen Mieten betragen nach Wohnlage für Wohnungen in der
Hinsichtlich der Wohnungsgröße lässt sich Folgendes feststellen:
5. Ausweisung des energetischen Zustandes von Gebäuden Der sich abzeichnende Klimawandel erfordert große Anstrengungen, um die Chancen zu wahren, die absehbaren Folgen abzumindern und beherrschen zu können - der Gebäudebereich spielt dabei eine wesentliche Rolle. Energieeffiziente Gebäude bieten viele Vorteile. Die Umgestaltung des Wohngebäudebestandes unter energetischen Gesichtspunkten wird deshalb in den nächsten Jahren und Jahrzehnten zu den wichtigsten Aufgaben gehören. Zudem gewinnen die Kosten von Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei der Bewertung von Wohnraum für die Mieter zunehmend an Bedeutung. Der Berliner Mietspiegel 2009 trägt dieser Entwicklung nunmehr durch die erstmalige Einbeziehung eines dreifach abgestuften Energiekennwerts verstärkt Rechnung. Berücksichtigt werden im Wertungssystem auch die unterschiedlichen Energiekennwerte, die sich aus zentraler und dezentraler Warmwasserversorgung ergeben sowie Umsetzungshindernisse für energetische Sanierungsmaßnahmen, die sich aus denkmalschutzrechtlichen Vorgaben ableiten. 6. Ausweisung von Mittelwerten und feldbezogenen Spannen im Mietspiegel Neben den in der Mietspiegeltabelle enthaltenen Mittelwerten werden in den Feldern jeweils untere und obere Spannenwerte ausgewiesen. Sie zeigen, in welchem Spektrum (Spanne) sich die üblicherweise gezahlten Mieten für die im jeweiligen Mietspiegelfeld berücksichtigten Wohnungen bewegen. Spannen stellen sicher, dass nur die für Berlin üblicherweise gezahlten Mieten abgebildet werden. Die Breite der ausgewiesenen Mietdaten bewegt sich zwischen 2/3 und 3/4 der ermittelten Miethöhen, je nach Breite des vorgefundenen Mietenspektrums im jeweiligen Mietspiegelfeld. Die bei den letzten Mietspiegeln ab 2003 vorhandenen Interessenkonflikte zwischen Vermieter- und Mieterverbänden hinsichtlich der Ausweisung der Spannenbreite konnten für den Berliner Mietspiegel 2009 im Vorfeld ausgeräumt werden. Die Vermieter- und Mieterverbände haben sich einvernehmlich auf eine Spanne zwischen 2/3 und 3/4 geeinigt. 7. Gültigkeit und Anwendungsbereiche Der neue Berliner Mietspiegel 2009 löst den bisherigen Mietspiegel 2007 mit sofortiger Wirkung ab und ist als qualifizierter Mietspiegel sofort anwendbar. Für die Wohnungsbestände, die zwischen 1973 und 1990 (mit "Wendewohnungen") bezugsfertig geworden sind, werden die Mietwerte weiterhin noch nach West- und Ostteil Berlins getrennt ausgewiesen. Diese Vorgehensweise war auch weiterhin geboten, da die baulichen Unterschiede und die Mietstrukturen eine Zusammenlegung derzeit nicht erlauben. 8. Berliner Wohnlagen Der Berliner Mietspiegel 2009 enthält eine Wohnlagekarte, die einen Überblick über die Verteilung der Wohnlagen im gesamten Stadtgebiet gibt. Diese Wohnlagekarte soll Mietern, Vermietern, Investoren und Zuziehenden eine erste Orientierung der Wohnlageverteilung in der Stadt geben. Die genaue Wohnlageeinstufung ist aus dem mit dem Amtsblatt zu veröffentlichenden Straßenverzeichnis ablesbar oder mit Hilfe des Abfrageservices im Internet unter www.stadtentwicklung.berlin.de ermittelbar. Insgesamt ist eine Zufriedenheit aber gleichzeitig auch ein zunehmendes Interesse an der Wohnlageeinstufung festzustellen. Im Rahmen dieses Mietspiegels sind insgesamt fast 400 Prüfungshinweise eingegangen. Dabei war der einzelne Hinweis zur Wohnlageeinstufung oft der Ansatzpunkt für eine etwas großräumigere Überprüfung. Wo es erforderlich war, wurde mit Hilfe von Vor-Ort-Begehungen intensiver geprüft. Insgesamt wurden drei Prozent der Berliner Adressen neu klassifiziert. Die Umstufungen in eine bessere Wohnlage waren dabei vor allem eine Folge von umfassenden Sanierungen, wie zum Beispiel in Altbauquartieren im Prenzlauer Berg. Neue Straßen und Wohngebäude wurden erstmals in eine Wohnlage eingestuft. Ein häufig genannter Kritikpunkt bezüglich einer Wohnlageeinstufung ist die Lärmbelastung einzelner Adressen durch Straßen-, Schienen- und Flugverkehr. Hohe Verkehrslärmbelastungen finden wir in allen Wohnlagen. Eine Verkehrslärmbelastung allein ist kein Kriterium für eine Änderung der Wohnlageeinstufung. Der Mieter kann aber die Nachteile aus einer hohen Lärmbelastung in der "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" berücksichtigen. Die im Straßenverzeichnis enthaltene Lärmkennzeichnung wurde grundsätzlich überarbeitet. Die auf Grundlage von EU-Vorgaben für Berlin erhobenen Daten wurden als Bewertungsgrundlage für die Verkehrslärmbelastung herangezogen. Auf Grundlage der Strategischen Lärmkartierung der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz wird eine adressscharfe Lärmkennzeichnung für Wohngebäude ermöglicht. Die Wohnlagenzuordnungen wurden im Einvernehmen mit den an der Mietspiegelerstellung Beteiligten überprüft und aktualisiert. 9. Berliner Betriebskostenübersicht Die Berliner Betriebskostenübersicht wird wiederum im Internet und in der Zeitungsbeilage zum Berliner Mietspiegel 2009 veröffentlicht. Die einzelnen Betriebskostenarten wurden zwar im Rahmen des Mietspiegels erhoben, sind jedoch nicht Bestandteil dieses Mietspiegels. Die Betriebskostenübersicht ist nicht rechtsverbindlich - anders als der qualifizierte Mietspiegel aufgrund § 558 d BGB. Das Ziel ist es, mehr Transparenz bei den Betriebskosten zu schaffen. Die Betriebskostenübersicht basiert auf den Betriebskostenabrechnungen des Jahres 2007. Die Daten wurden im Rahmen der Erhebungen zum Berliner Mietspiegel für über 2.000 Wohngebäude mit erhoben und analysiert. Es wurden Mittelwerte und Spannen für die einzelnen Betriebskostenarten ermittelt. An Hand der Betriebskostenübersicht kann jeder Mieterhaushalt und Vermieter erkennen, was in Berlin bisher in einer nicht preisgebundenen Wohnung durchschnittlich für Müll, Wasser, Hausreinigung, Heizung und Warmwasser abgerechnet wurde. Mit ihr wird es möglich, dass jeder selbst feststellen kann, inwieweit die für seine Wohnung abgerechneten einzelnen Betriebskosten dem Normalfall entsprechen oder eher höher oder niedriger als der Durchschnitt sind. Dabei sind auch zwischenzeitlich eingetretene Preisänderungen zu bedenken, auf die in der Betriebskostenübersicht bei erheblichen Veränderungen jeweils hingewiesen wird. Erreicht werden soll eine höhere Sensibilität der Mieter und der Vermieter gegenüber den in Wohngebäuden anfallenden Betriebskosten, um zum Beispiel energiesparendes Verhalten und eine energiebewusste Instandhaltung oder Sanierung zu unterstützen. 10. Veröffentlichung des Berliner Mietspiegels 2009 und Information Der Berliner Mietspiegel 2009 sowie das Straßenverzeichnis und die Betriebskostenübersicht sind ab heute im Internet abrufbar unter www.stadtentwicklung.berlin.de. Im Amtsblatt von Berlin wird der Mietspiegel voraussichtlich am 24.06.2009 veröffentlicht. Neben dem eigentlichen Mietspiegeltext wird im Amtsblatt auch das vollständige Straßenverzeichnis mit der konkreten Wohnlagezuordnung für jedes Wohnhaus abgedruckt. Interessierte können voraussichtlich ab dem 24.06.2009 auch den Abfrage-Service zum Mietspiegel nutzen und die ortsübliche Vergleichsmiete für einen konkreten Wohnungstyp selbst ermitteln (www.stadtentwicklung.berlin.de). Der Mietspiegel 2009 und die Betriebskostenübersicht sollen nach den Sommerferien Ende August wieder als Beilage in Berliner Tageszeitungen erscheinen. Weitere Informationen:PressearchivPressestelle
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