Berliner Mietspiegel 2021

Fragen und Antworten zum neuen Mietspiegel

Was ist ein Mietspiegel und wozu dient er?

Der Mietspiegel bietet eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete.

So ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 558c Abs. 1) festgeschrieben. Grundlage für den Mietspiegel ist eine Aufstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, also eine Mietenübersicht. In Berlin wird er als »qualifizierter Mietspiegel« gemeinsam von Vertretern der Gemeinde sowie Interessenvertretern der Vermieterinnen und Vermieter und der Mieterinnen und Mieter erstellt. Er soll regelmäßig aktualisiert werden.

Die grundlegenden Rahmenbedingungen für den Mietspiegel setzt das bundeseinheitliche Mietrecht. Sie können also nicht durch das Land Berlin, sondern allein durch den Bundesgesetzgeber verändert werden.

Aus dem Mietspiegel lässt sich die maximal zulässige Netto-Kalt-Miete im Falle einer Mieterhöhung für eine konkrete Wohnung ablesen und er hat auch Bedeutung bei Neuvermietungen. Er dient damit Mieterinnen und Mietern sowie Vermieterinnen und Vermietern gleichermaßen.

Mieterinnen und Mieter erfahren daraus, ab welcher Höhe eine verlangte Miete überhöht ist. Vermieterinnen und Vermietern bietet der Mietspiegel eine Übersicht, bis zu welchem Betrag sie eine Miete erhöhen können und er ist auch Maßstab beim Abschluss vieler neuer Mietverträge. Ebenso wichtig ist er für die Festlegung angemessener Mietobergrenzen für Transferleistungsempfängerinnen und -empfänger.

Der qualifizierte Mietspiegel ist lt. BGB ein Begründungsmittel bei Mieterhöhungen. Grundsätzlich können Vermieterinnen und Vermieter auch andere Begründungsmittel als einen Mietspiegel heranziehen, sich z.B. auf die Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen oder auf ein Mietengutachten stützen. Das bedeutet jedoch einerseits Mehraufwand für die Vermieterinnen und Vermieter und erschwert es andererseits den Mieterinnen und Mietern, die Richtigkeit und Zulässigkeit der Forderung zu prüfen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Vermieterinnen und Vermieter aber in jedem Fall auf ihn hinweisen, damit sich die Mieterinnen und Mieter informieren können.

Wie wird die »ortsübliche Vergleichsmiete« ermittelt?

Ein Mietspiegel erfasst die abzubildende Marktsituation durch Erhebung von Mieten bzw. durch Fortschreibung.

Dazu werden Mietänderungen und Neuvermietungen für einen bestimmten Zeitraum betrachtet bzw. die Mieten des Vor-Mietspiegels fortentwickelt.

Nicht berücksichtigt werden Mieten für geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung (z.B. Sozialwohnungen), ebenso wie ab 2018 fertiggestellte Neubauwohnungen sowie Wohnungen in Ein- und Zwei-Familienhäusern. Die erhobenen Mieten werden im Mietspiegel nach den gesetzlichen Merkmalen Art, Lage, Größe, Baujahr sowie Ausstattung vergleichbar gemacht.

Warum setzt das Land Berlin auf einen »qualifizierten Mietspiegel«?

Der Mietspiegel bietet Rechtssicherheit für alle Beteiligten, ist verlässlich und hilft wesentlich, Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

In Berlin gibt es Mietspiegel seit 1987 und seit 2003 auf dem höheren Qualitätsniveau als »qualifizierte Mietspiegel«. Der qualifizierte Berliner Mietspiegel wird mit großer Sorgfalt und entsprechend der gesetzlichen Anforderungen erstellt.

Nur bei einem Bruchteil der Mieterhöhungsverlangen kommt es wegen der konkreten Wohnungsmiete zur Klage durch Vermieterinnen und Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung und zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Und in fast allen bekannten Fällen wurde dabei seitens der Gerichte auf die Angaben des Mietspiegels zurückgegriffen.

Warum wurde ein Index-Mietspiegel erstellt und wie wurden die Mietwerte ermittelt?

Nach § 558 Abs. 2 BGB dürfen durch Gesetz begrenzte Mieten nicht für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete – und damit auch nicht für einen Mietspiegel – herangezogen werden.

Der Mietendeckel, von dessen Wirksamkeit bis zum Urteil des Bundesverfassungsgerichts am 15.04.2021 ausgegangen werden musste, stellt solch ein Gesetz dar. Das ist mit gefördertem Wohnraum vergleichbar, dessen Mieten werden ebenfalls nicht für einen Mietspiegel berücksichtigt. Da der Mietendeckel zum Zeitpunkt der Erstellung des Mietspiegels 2021 noch nicht für nichtig erklärt war, konnte aufgrund zu weniger »anderer« Daten kein auf einer Datenerhebung basierender Mietspiegel erstellt werden (zu viele Leerfelder in der Mietspiegeltabelle).

Eine andere anerkannte Methode zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die sog. Indexfortschreibung für qualifizierte Mietspiegel. Sie ist im Bundesrecht (§ 558d Abs. 2 Satz 1 BGB) geregelt. Bei der Indexfortschreibung wird die Entwicklung des Verbraucherpreisindex für die Fortschreibung der Mietspiegelmiete verwendet. Für die besondere Situation in Berlin ist sie eine gute Alternative. Mit dem Index-Mietspiegel 2021 werden die Mieten des Mietspiegels 2019 aktualisiert.

Ausgangspunkt für den Index-Mietspiegel 2021 ist der Berliner Mietspiegel 2019, für den eine umfangreiche Erhebung von Miet- und Ausstattungsdaten von September bis Dezember 2018 stattfand. Der Stichtag, zu dem die Mieten erhoben wurden, war der 1. September 2018 – die erhobenen Daten sind also noch nicht durch den Mietendeckel beeinflusst worden. Zur Bestimmung der Marktentwicklung ist demnach die Entwicklung des Preisindex zwischen September 2018 und September 2020 (gemäß Zweijahresfrist BGB = derselbe Monat zwei Jahre später) zugrunde zu legen. Die entsprechenden Werte betragen für September 2018 104,7 und für September 2020 105,8. Es ergibt sich ein Anstieg von gerundet 1,1 %. Alle Werte der Mietspiegeltabelle werden entsprechend mit dem Faktor 1,011 multipliziert. Dies bezieht sich einheitlich auf den Mittelwert, die untere und obere Spanne sowie auch auf die berechneten Abschläge für minderausgestattete Wohnungen.

Welche Unterschiede gibt es gegenüber dem Mietspiegel 2019? Was ist unverändert?

Die Wohnlageneinstufung wurde aktualisiert, die Betriebskostenübersicht ist entfallen.

Die Wohnlageneinstufung und Lärmkennzeichnung wurde für die seit dem Mietspiegel 2019 neuen Adressen aktualisiert. Da wie für die ortsübliche Vergleichsmiete auch für die Betriebskosten keine Daten erhoben wurden, wurde keine neue Betriebskostenübersicht erstellt. Die Orientierungshilfe für die Einordnung innerhalb der Preisspannen wurde unverändert aus dem Mietspiegel 2019 übernommen.