Berliner Mietspiegel 2021

Der Qualifizierte Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel 2021 ist ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 1 BGB, soweit sich aus folgenden Absätzen nichts anderes ergibt. Es handelt sich um eine Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2019 auf Basis von § 558d Abs. 2 BGB. Für die Fortschreibung wurde die Entwicklung des Verbraucherpreisindex als Nachfolger des Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt. Der Berliner Mietspiegel 2019 als Basis wurde nach wissenschaftlichen Grundsätzen auf der Grundlage einer empirischen primärstatistischen Repräsentativerhebung erstellt.

Die Arbeitsschritte und -ergebnisse sowie die Methode für den Mietspiegel 2021 werden ausführlich im Endbericht »Indexfortschreibung des Berliner Mietspiegels 2019 als Mietspiegel 2021 sowie Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses« dargestellt. Für die zugrundeliegende Basis ist ergänzend der Endbericht »Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2019« relevant, der ausführlich die Erstellung (z.B. zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete) beschreibt. Beide Dokumente werden auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen eingestellt.

Soweit der Mietspiegel in seinem Anwendungsbereich als qualifizierter Mietspiegel Aussagen enthält, wird gesetzlich vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB).

Soweit der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2021 Angaben für eine Wohnung enthält, für die der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) verlangt, hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die Angaben des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2021 auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).

Es ist zu beachten, dass nach der Datenerhebung für den Mietspiegel 2019 durch eine Ausreißerbereinigung und die Anwendung einer 75-Prozent-Spanne eine Kappung der Mieten erfolgte. Daher stellen auch die in der Mietspiegeltabelle 2021 ausgewiesenen unteren und oberen Spannenwerte der ortsüblichen Vergleichsmieten nicht die Gesamtheit der Mieten dar. Mieten außerhalb der in der Mietspiegeltabelle (PDF) ausgewiesenen 75-Prozent-Spanne können im Einzelfall aus dem Anwendungsbereich des Mietspiegels herausfallen, wenn vermutet werden kann, dass die entsprechenden Wohnungen entweder überdurchschnittlich gut oder überdurchschnittlich schlecht ausgestattet sind oder eine besondere Größe (ab ca. 175 m²) aufweisen. Im Einzelfall kann es daher bei derartigen Wohnungen angezeigt sein, die ortsübliche Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung z.B. eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln.

Für die Ermittlung der zulässigen Miete zu Beginn des Mietverhältnisses von Wohnraum im derzeit geltenden gesetzlichen Rahmen kann jeder Wert der Spanne innerhalb des maßgeblichen Mietspiegelfeldes die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Auch in diesem Zusammenhang kann die ortsübliche Einzelvergleichsmiete im Einzelfall für überdurchschnittlich gut als auch überdurchschnittlich schlecht ausgestattete Wohnungen unter Heranziehung z.B. eines Sachverständigengutachtens ermittelt werden.

Die Felder der Mietspiegeltabelle, deren Mittelwerte wegen geringer Zahl erhobener Entgelte nur bedingte Aussagekraft haben (dort mit »*« oder »**« gekennzeichnet), können wegen der insoweit nur eingeschränkten Datengrundlage nicht dem Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels zugeordnet werden. Gleiches gilt für die Abschläge für Wohnungen mit vermieterseitig niedrigem Standard (mit »***« gekennzeichnet).

Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Die Aussagen in der Orientierungshilfe bestätigen die entsprechenden Aussagen in den bisherigen Berliner Mietspiegeln bzw. wurden fortentwickelt. Die Orientierungshilfe gehört nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, kann aber als Schätzgrundlage zur Orientierung in der Spanne angewendet werden (siehe BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04, zuletzt etwa wiederholt im Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20).